یک وکیل مهریه می گوید وقتی یک ملک و مال غیرمنقول به عنوان مهریه زن قرار می گیرد قبل از عقد نکاح باید به زوجه منتقل شود و اگر سند ملک قبل از عقد نکاح به نام زن نشود، دفاتر ازدواج عقد را ثبت نمی کنند.

البته اگر زوجین جور دیگری توافق کنند مشمول مال غیرمنقول با تعریف فوق نمی شود. زمانی که مال غیرمنقول یا ملک به عنوان مهریه در نظر گرفته می شود، می توان سریع آن را وصول کرد و این جمله معروف "مهریه رو کی داده کی گرفته" در مورد مهریه غیرمنقول صدق نمی کند و این نوع مهریه از ضمانت اجرای کافی و لازم برخوردار است.

این وکیل دعاوی خانواده و وکیل مهریه می گوید: به محض وقوع عقد نکاح مهریه قابل وصول و دخل و تصرف است و با انعقاد عقد ازدواج زن مالک مهریه می شود پس در تعیین مهریه دقت فراوان به خرج دهید و زیر بار تعهدات عجیب و غریب که در توانتان نیست نروید.

این وکیل دادگستری بیان می دارد: در مورد مهریه منقول تا میزان 110 سکه مشمول ضمانت اجرای کیفری است اما بیش از آن هرچند نپرداختنش مجازات کیفری در بر ندارد اما همچنان قابل مطالبه و وصول از راه حقوقی است. 

این وکیل مهریه گفت: در مورد مهریه ملک و مهریه غیرمنقول که گاهی توافقاتی مبنی بر انتقال مالی در آینده می شود در واقع مهریه معلق است و مال غیرمنقول نیست بلکه تعهد به تحویل یک مال غیرمنقول است که صحیح است که نوع مال و زمان تصرف و استفاده از منافع آن باید مشخص شود.

http://dadgaranlawfirm.com

سرقفلی اصطلاحی است عرفی که  قوانین مدونی بر‌ آن حاکمیت می‌کند، البته بسیاری از افراد حق کسب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه می‌کنند.

ولی گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد که باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌شود.

حق کسب و پیشه و تجارت که پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد  و  ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور(اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع کسب و پیشه، شروطی که به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می‌دهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است  و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل کسب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.

قاعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر این‌که مستاجری که چند سال در محلی کاسب است و کار می‌کند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم»

 البته برخی تخلفات مستاجر می‌تواند –حسب مورد – حق کسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل کسب و پیشه باشد، می‌تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و  مطالبه سرقفلی کند، که البته آنچه مطالبه می‌کند حق کسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد می‌توان به عنوان محل کار و کسب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی می‌تواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.

در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجاره‌های مشمول قانون 1356 انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌های محل کسب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد. 

دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.

 البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مسکونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.

توضیح اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل کسب منع نکرده است و اصل اباحه آن است ودر این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.

در قانون سال 1356 مستاجری، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره‌نامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عینا در قانون سال 1376 هم آمده است.

http://dadgaranlawfirm.com

در قوانین موجر و مستاجر هیچ تقسیمی میان اجاره اماکن مسکونی و تجاری وجود ندارد اما قوانینی که در فاصله سال های 1356 و 1376 تصویب شده است عملا باعث شده است که قراردادهای اجاره ای که در این سال ها به تصویب رسیده را بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آنها را بررسی کرد.

در مورد اماکن تجاری موضوع راحت تر است چرا که برعکس اجاره اماکن مسکونی قانونی که حاکم بر اجاره محل های تجاری بوده در سال1356 تصویب شده و تا 1376 ادامه داشته و در این سال با قانون جدیدی جایگزین شده است.  اما برای اطلاع بیشتر لازم به ذکر است که اجاره اماکن مسکونی تا سال 1362 تابع قانون 1356 بود، سپس در این سال قانون جدیدی به تصویب رسید که تنها شامل اماکن مسکونی بود و تا سال 1376 که قانون عام روابط موجر و مستاجر سال 1376 به تصویب رسید حاکم بود.

قانون سال 1356 تا سال 1376 در مورد اماکن تجاری حاکم بوده است. تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارتند از قانون 56 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین نامه اجرایی قانون سال 76 این که اجاره ای شامل کدام قانون می باشد.

در مجموع از این قانون ها این استنباط می شود اولا که هر قرارداد اجاره ای که قبل از سال 76 بسته شده است مشمول قانون سال 56 می باشد، دوم اینکه هر قرارداد اجاره ای که بعد از سال 76 بسته شده است اما تمدید اجاره ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده چون تمدید اجاره قبلی است مشمول قوانین سال 56 خواهد بود اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره ای که بسته شود مشمول قانون سال 76 است.

یک اصطلاح خاص قانونی در این مورد وجود دارد که می گوید قانون خاص قانون عام را نسخ می کند و در مورد موضوع مذکور یعنی مقررات قانون مدنی هرجا بین مندرجات با این قوانین تعارض نداشته باشد حسب مورد بر اساس قانون مدنی رفتار خواهد شد.

محدودیت تخلیه در قانون 56

قانون سال 56 در مورد اجاره اماکن تجاری می گوید انقضای مدت دلیل بر تخلیه نیست یعنی هر گاه مدت اجاره تمام شد موجر نمی تواند مستاجر را بیرون کند و موجر باید برای تخلیه مستاجر دلیل داشته باشد که این دلایل عبارت اند از:

- انتقال به غیر: جایی که مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد اما آن جا را انتقال دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را بیرون کند.

- جایی که مستاجر شغل مورد توافق را عوض کند؛ یعنی در قرارداد می گویند از این ملک برای این شغل استفاده می شود اما مستاجر آن شغل را تغییر دهد موجر می تواند با این دلیل مستاجر را از ملک اجاره داده شده بیرون کند.

- جایی که مستاجر در مورد اجاره زیاده روی و کوتاهی کند یا پا را از حد مستاجر فراتر گذارد به طور مثال دیواری را در ملک جابه جا کند یا دیواری بگذارد.

- نپرداختن اجاره بها نیز یکی از دلایل دیگری است که موجر می تواند اگر مستاجر اجاره بها را نپرداخت برای بیرون کردن او اقدام کند و با سه بار اخطار کتبی موجر به موجب اظهارنامه بعد از ابلاغ واقعی اجاره بها را نپردازد و در صورتی که موجر اقامه دعوای تخلیه کند دادگاه حکم به تخلیه خواهد داد، یعنی تا قبل از صدور حکم مستاجر می تواند اجاره بها را بپردازد و در نتیجه دعوا رد خواهد شد.

- اگر موجر نیاز شخصی داشته باشد نیز دادگاه حکم تخلیه خواهد داد؛

- اگر ملک در شرف خرابی باشد و موجر از شهرداری پروانه ساختمان گرفته باشد، یعنی تشریفات نوسازی را انجام داده باشد حق اقامه دعوای تخلیه را دارد.

- جایی که موجر از مستاجر درخواست تنظیم سند رسمی کند اما مستاجر این کار را نکند موجر حق اقامه دعوای تخلیه را دارد و مستند موارد گفته شده را می توان در مواد 10، 14 و 15 قانون سال 1356 یافت.

سرقفلی را قانون گذار در قانون سال 56 علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت در  نظر گرفت اما بعضی ها به اشتباه این دو را با هم یکی می دانند. منظور از سرقفلی پولی است که ابتدای اجاره مستاجر به موجر می دهد و موجر مالک آن مبلغ خواهد بود که تفاوت آن با پول پیش این است که پول پیش حالت امانت را نزد موجر دارد و به عنوان قرض الحسنه است اما سرقفلی متعلق به خود مالک است ولی حق کسب و پیشه بهای شهرت تجاری و معروفیت و آبادانی است که مستاجر در ملک ایجاد می کند یعنی قانون گذار برای عملیاتی که موجر در جایی انجام می دهد حق و ارزش مالی قرار داده است.

به نظر این دو ماهیت حقوقی متفاوت نیز دارند. موجری که می رود و درخواست تخلیه می کند حسب مورد باید پولی را در بعضی جاها بپردازد. موجر در تمامی موارد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد اما در مورد حق سرقفلی در احداث بنای جدید و نیاز شخصی خود موجر و بستگان موجر در تعدی و تفریط باید تمام سرقفلی را بپردازد تا حکم تخلیه بگیرد اما در مورد عدم پرداخت اجاره بها و تغییر شغل هیچ پولی بابت سرقفلی لازم نیست بپردازد که این خود نوعی مجازات مدنی مستاجر متخلف است.

در مورد انتقال به غیر هم باید نصف سرقفلی را در مورد انتقال به غیر بپردازند همان طور که تبصره 1 ماده 19قانون مالک و مستاجر 56 می گوید.

مقررات سفت و سخت سال 56

نکته مهم دیگر این است که طبق ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 هرگونه شرط و قرار بین طرفین بدون رعایت محتویات سال 56 از اعتبار ساقط است؛ یعنی مستاجر و موجر نمی توانند شرط کنند که مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار نیست یا این که شرط کنند که مستاجر بعد از یک سال ملک را تخلیه کنند یا چنین شرطی بگذارند که اگر اجاره را یک ماه نداد فوری تخلیه کند.

نکته دیگر این است که هرجایی که (مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد) فردی ملکی را اجاره کرده است و دیگر توان ندارد و به دلیلی دیگر نمی تواند در آن ملک کار کند در این جا برای این که حق از بین نرود و فرد با اعمال مجازات مدنی مواجه نشود ماده 19 قانون روابط مالک و مستاجر سال 56 به آن اشاره کرده است تحت عنوان تجدید انتقال منافع فرد مربوطه می تواند از دادگاه درخواست کند.

این قانون فقط شامل وقتی نمی شود که رابطه در قالب عقد اجاره است و هر چند گفته شده موجر و مستاجر طرفین این قانون اند بلکه شامل تمام مواردی است که منافع ملکی در اختیار کسی گذاشته می شود.

محدوده زمانی اجرای قانون 56 در مورد اماکن مسکونی

اگر چه قانون سال 1356 در مورد اماکن تجاری تا سال 1376 به اجرا درآمد اما در مورد اماکن مسکونی تنها تا سال 1362 اجرا شد و در این سال توسط قانونی که بر اجاره محل های مسکونی حکومت داشت نسخ شد. تمام مقررات قانون مقررات سال 56 که به اجاره محل مسکونی است به موجب قانون موجر و مستاجر سال 62 نسخ شده است بنابراین هرجا کلمه اجاره محل سکنی است نسخ شده است.

قانون روابط موجر در تمام شهر ها اجرا نمی شود و فقط در شهرهایی که مشمول ماده 31 قانون سال 56 می شود؛ این قانون اجرا می شود. بنابراین نقاطی که قانون روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده است یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی کند مشمول قانون 56 می شدند و در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی بود.

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره

 دهه 50 به خاطر کمی ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستاجرها زیان می دیدند به خاطر منافعی که برای موجر وجود داشت از این رو قانون گذار بیشتر قوانین را به نفع مستاجر گذاشت اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.

در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می شد چه سرقفلی داده می شد و یا نه، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستاجر تعلق می گرفت اما از سال 56 به بعد قراردادهای اجاره همه تابع قرارداد هستند. اگر در قرارداد سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستاجر در نظر گرفته می شد این حق به مستاجر تعلق می گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده باشد سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت.

البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستاجر نداشته ایم بلکه این به کار بردن کلمه سر قفلی در این قانون ابتدا در قانون شهرداری ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قایم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است.

حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان دهی رفتار صحیح مستاجر حاصل می شود. به عبارتی، حق کسب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستاجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی الحصول صرفا در حق مستاجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می گیرد و مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت است با این تفاوت که حق کسب قبل از سال 1376به مرور زمان به ملک تعلق می گرفت ولی سرقفلی با پرداخت مبلغی ایجاد می شود. شایان ذکر است اگر کسی سال 1375 یکسال قبل از سال 1376 که سال تصویب قانون موجر مستاجر است ملک تجاری را اجاره کند اکنون جهت تخلیه قانون 1356 حاکم بوده و حق کسب مالک تا زمان تخلیه به ملک تعلق می گیرد

http://dadgaranlawfirm.com

آیا می توان شراکت را به شکل یک طرفه به هم زد؟

به طور کلی مطلق شراکت اجباری نبوده و هر شریک می‌تواند هر زمانی که اراده کند، موضوع شراکت را به هم بزند؛ مگر این که شرکا ضمن قرارداد شرکت، توافقات دیگری نسبت به مدت و ادامه شراکت داشته باشند.

http://dadgaranlawfirm.com

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر به تبع تحولات اجتماعی بارها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم ترین آن ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356، 1362 و 1376 است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد. بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در این مختصر صرفا روابط موجر و مستاجر را بر اساس آخرین قانون مصوب یعنی قانون سال 1376 بررسی می کنیم.

قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه 1376، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفا در صورتی مشمول قانون سال 76 است که این شرایط را دارا باشد:

1- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
2- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- به امضای موجر، مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود:

1- طرفین و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستاجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

2- مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

3- مدت اجاره و مال الاجاره: معمولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

4- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد: تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

تعمیرات و هزینه های آن

به موجب ماده 486 قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد». بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسوول پرداخت هزینه ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد.

در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستاجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه های دیجیتال با مستاجر است.

مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند». مثلا مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله ها شود. البته در چنین حالتی مستاجر می تواند قرارداد را نسبت به مدت باقی مانده فسخ کند.

موجر نیز نمی تواند در مدت اجاره بدون موافقت مستاجر در عین مستاجره تعمیرات غیرضروری انجام دهد یا تغییراتی دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد. مثلا حتی در صورتی که مجوزهای لازم را اخذ کرده باشد، نمی تواند برای تبدیل پارکینگ به مغازه، در پارکینگ را با کرکره مغازه تعویض کند

http://dadgaranlawfirm.com