خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه، مغازه، زمین) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند، به عنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از 2 سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100 درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم و الا موفق نمی شوم. لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند، تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست. همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای خلع ید در حیطه اختیارات دادگاه عمومی می باشد و دعوای تصرف عدوانی به انتخاب مدعی می باشد.

در مواردی هم مدعی طبق ماده 690 قانون مدنی عمل می نماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

وجود اشتراک و افتراق:

1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.

2-هر دو دعوا قابلیت تجدید نظر را دارند.

3-در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتما حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی چون بلا فاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمی باشد.

کسانی که حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:

1- در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده 170 قانون آیین دادرسی مدنی)

2- در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی نماید.

هزینه دادرسی:

1- دعوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق غیر مالی می باشد.

2- دعوی خلع ید در دعوی اموال غیر منقول مالی تلقی گردیده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف و یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.

رسیدگی:

1- در دعوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و ملاک حد عرفی و تصمیم قاضی دادگاه می باشد.

2- در دعوی خلع ید وقت تعیین میگردد.

اعتبار امر قضاوت شده:

1- دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید به طور همزمان یا جدا از هم قابل طرح در مراجع صالح می باشد.

2- اعتبار حکم قاضی در مورد تصرف عدوانی تا موقعی است که قاضی ماهوی حکم نداده است.

3- حکمی که در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی صادر شده اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را ندارد بنابراین خواهان یا خوانده می تواند دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نماید ولی بالعکس حکم قاضی ماهوی اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را دارد و خواهان یا خوانده نمی تواند در خصوص همان موضوعی که قبلا مورد حکم واقع شده، دادخواست بدهد

http://dadgaranlawfirm.com

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. بنابراین به نظر راهی برای فرار از دادن اجرت المثل ایام تصرف شریک غیر ماذون وجود ندارد.

در این رابطه یک رای مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: "چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت یا اذن تمامی‌ شرکا می‌باشد... ."

لذا در صورتی که شرکا تمایل ندارند دستور فروش بخواهند و ملک را بفروشند، باید در تقسیم تراضی داشته باشند، در غیر این صورت در املاک دارای سابقه ثبتی درخواست افراز زمین از سهم مشاع از اداره ثبت و در صورت صدور گواهی عدم افراز، درخواست دستور فروش از دادگاه؛ و در صورت عدم سابقه ثبتی، دادخواست تقسیم و افراز از طریق دادگاه انجام می پذیرد.

http://dadgaranlawfirm.com

مشاوران آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد، از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند.

در این صورت خریداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می‌کند. برای رفع این مشکل کافی است سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع‌نامه عادی می‌توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم.

در پاسخ به این پرسش باید گفت که اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شود، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی در قالب سند رسمی و اسناد عادی وجود ندارد.

بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نهایت این که خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی، از انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.

به عنوان ضمانت اجرای قوی می‌توان در بیع‌نامه تنظیمی شرط کرد که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است اما خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند.

چنانچه خریدار الزام فروشنده را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع‌شده را ثبت رسمی کند.

برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع‌نامه‌ها قسمتی برای امضای شهود قرار داده شده است که توصیه می‌شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

http://dadgaranlawfirm.com

سرقفلی اصطلاحی است عرفی که  قوانین مدونی بر‌ آن حاکمیت می‌کند، البته بسیاری از افراد حق کسب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه می‌کنند.

ولی گاهی تناقضاتی در تعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد که باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌شود.

حق کسب و پیشه و تجارت که پدیده‌ای است اقتباس شده از حقوق غربی عبارت است از مالی که به محض تصرف مورد اجاره، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌یابد  و  ایجاد این حق ارتباطی به اینکه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجور(اجاره بها) وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره، نوع کسب و پیشه، شروطی که به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می‌دهد تا صاحب ملک، ملک خالی خود را به او اجاره دهد، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است  و منظور از اختیاری این است که ممکن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملک خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد، البته از سال 1376 به بعد، این عدم دریافت سرقفلی باعث شده که مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی کند. حال آنکه پیش از سال 1376 حق کسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل کسب ایجاد می‌شد، حتی اگر سرقفلی نداده بود.

قاعده‌ای در بازار مرسوم است مبنی بر این‌که مستاجری که چند سال در محلی کاسب است و کار می‌کند، در صورتی که موجر تخلیه ملک خود را تقاضا کند مستأجر می‌گوید من اینجا «سرقفلی دارم»

 البته برخی تخلفات مستاجر می‌تواند –حسب مورد – حق کسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این که فردی که پیش از مهرماه 1376 مستاجر محل کسب و پیشه باشد، می‌تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری و  مطالبه سرقفلی کند، که البته آنچه مطالبه می‌کند حق کسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه 1376 به بعد اولا فقط محلی را که پروانه و پایان کار آن تجاری باشد می‌توان به عنوان محل کار و کسب اجاره داد، ثانیا مستاجر وقتی می‌تواند مطالبه سرقفلی کند که در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد.

در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره درقبال تخلیه و تحویل ملک باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد.البته توجه داشته باشید در اجاره‌های مشمول قانون 1356 انقضاء مدت به تنهایی موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌های محل کسب بعد از 1376 با انقضاء مدت باید ملک تخلیه شود مگر اینکه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد. 

دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌تواند ملک خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینکه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و کوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه کند.

 البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد. راه حل دیگر این است که موجر محل تجاری ملک خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره بدهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌های مسکونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط کند که در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود.

توضیح اینکه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل کسب منع نکرده است و اصل اباحه آن است ودر این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت.

در قانون سال 1356 مستاجری، حق انتقال ملک به غیر را دارد که این حق کتبا به او داده شده باشد یعنی سکوت اجاره‌نامه به این مفهوم است که مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال 1339 که عینا در قانون سال 1376 هم آمده است.

http://dadgaranlawfirm.com

قوانین ناظر بر عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر به تبع تحولات اجتماعی بارها دستخوش تغییر شده است. از جمله مهم ترین آن ها، قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356، 1362 و 1376 است. هر رابطه استیجاری ممکن است تحت شمول یکی از این قوانین قرار داشته باشد. بنابراین در مورد هر قرارداد اجاره، ضروری است ابتدا قانون حاکم بر آن قرارداد معلوم شود. در این مختصر صرفا روابط موجر و مستاجر را بر اساس آخرین قانون مصوب یعنی قانون سال 1376 بررسی می کنیم.

قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه 1376، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قراردادها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفا در صورتی مشمول قانون سال 76 است که این شرایط را دارا باشد:

1- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
2- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3- به امضای موجر، مستاجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود:

1- طرفین و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آن جا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتما وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستاجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستاجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجددا مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

2- مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلا سکونت مستاجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

3- مدت اجاره و مال الاجاره: معمولا قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقدا و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

4- ضمانت اجرای تخلف از قرارداد: تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلا در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستاجر خودداری کند یا مستاجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولا خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

تعمیرات و هزینه های آن

به موجب ماده 486 قانون مدنی، «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد». بنابراین، در هر مورد برای تعیین مسوول پرداخت هزینه ها، باید ابتدا به قرارداد و سپس به عرف محل رجوع کرد.

در صورتی که در موردی خاص، قرارداد تعیین تکلیف نکرده باشد و عرف و رویه مشخصی نیز وجود نداشته باشد، مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستاجر است. به عنوان مثال پرداخت هزینه تعمیر ترکیدگی لوله ها با موجر و پرداخت هزینه نصب آنتن گیرنده شبکه های دیجیتال با مستاجر است.

مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از موجر مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه موجر انجام شده باشد. به علاوه «اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند». مثلا مستاجر نمی تواند به این بهانه که یک ماه بیشتر به پایان مدت قرارداد اجاره باقی نمانده و وی قصد تخلیه دارد، مانع تعمیر ترکیدگی لوله ها شود. البته در چنین حالتی مستاجر می تواند قرارداد را نسبت به مدت باقی مانده فسخ کند.

موجر نیز نمی تواند در مدت اجاره بدون موافقت مستاجر در عین مستاجره تعمیرات غیرضروری انجام دهد یا تغییراتی دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد. مثلا حتی در صورتی که مجوزهای لازم را اخذ کرده باشد، نمی تواند برای تبدیل پارکینگ به مغازه، در پارکینگ را با کرکره مغازه تعویض کند

http://dadgaranlawfirm.com