خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه، مغازه، زمین) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه (امروزه شورای حل اختلاف) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند، به عنوان مثال من دارای یک مغازه می باشم و به مسافرت می روم بعد از 2 سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مغازه از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف مغازه پرداخته و در آن مبادرت به فروش لوازم یدکی اتومبیل می نماید، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی گردد مغازه را تحویل دهد اینجاست که من باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مغازه مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می شود حق خود را مطالبه نمایم، شرط اصلی جهت طرح دعوی مذکور داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را 100 درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. اما اگر واقعا مالک باشم اما مدرکی برای اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعای مالکیت مرا قبول نداشته باشد اینجا باید ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعوای اثبات مالکیت مطرح نمایم و با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح نمایم و الا موفق نمی شوم. لازم به ذکر است دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت است زیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شما مالک منافع هم باشی کفایت می کند، تصرف عدوانی نیز که به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح است باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست. همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375 مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است. با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای خلع ید در حیطه اختیارات دادگاه عمومی می باشد و دعوای تصرف عدوانی به انتخاب مدعی می باشد.

در مواردی هم مدعی طبق ماده 690 قانون مدنی عمل می نماید که از نظر مهلت و مدت شکایت محدودیت ندارد.

وجود اشتراک و افتراق:

1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم می باشد.

2-هر دو دعوا قابلیت تجدید نظر را دارند.

3-در خلع ید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتما حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتی که در دعوای تصرف عدوانی چون بلا فاصله قابل اجرا می باشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمی باشد.

کسانی که حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:

1- در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می تواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید.(ماده 170 قانون آیین دادرسی مدنی)

2- در دعوی خلع ید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی نماید.

هزینه دادرسی:

1- دعوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق غیر مالی می باشد.

2- دعوی خلع ید در دعوی اموال غیر منقول مالی تلقی گردیده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف و یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.

رسیدگی:

1- در دعوی تصرف عدوانی خارج از نوبت و ملاک حد عرفی و تصمیم قاضی دادگاه می باشد.

2- در دعوی خلع ید وقت تعیین میگردد.

اعتبار امر قضاوت شده:

1- دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید به طور همزمان یا جدا از هم قابل طرح در مراجع صالح می باشد.

2- اعتبار حکم قاضی در مورد تصرف عدوانی تا موقعی است که قاضی ماهوی حکم نداده است.

3- حکمی که در خصوص دعوی رفع تصرف عدوانی صادر شده اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را ندارد بنابراین خواهان یا خوانده می تواند دادخواست خلع ید تقدیم دادگاه نماید ولی بالعکس حکم قاضی ماهوی اعتبار امر مختوم یا قضاوت شده را دارد و خواهان یا خوانده نمی تواند در خصوص همان موضوعی که قبلا مورد حکم واقع شده، دادخواست بدهد

http://dadgaranlawfirm.com

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. بنابراین به نظر راهی برای فرار از دادن اجرت المثل ایام تصرف شریک غیر ماذون وجود ندارد.

در این رابطه یک رای مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه صادر شده که به روشنی گویای این مطالب است: "چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت یا اذن تمامی‌ شرکا می‌باشد... ."

لذا در صورتی که شرکا تمایل ندارند دستور فروش بخواهند و ملک را بفروشند، باید در تقسیم تراضی داشته باشند، در غیر این صورت در املاک دارای سابقه ثبتی درخواست افراز زمین از سهم مشاع از اداره ثبت و در صورت صدور گواهی عدم افراز، درخواست دستور فروش از دادگاه؛ و در صورت عدم سابقه ثبتی، دادخواست تقسیم و افراز از طریق دادگاه انجام می پذیرد.

http://dadgaranlawfirm.com

تحت شرایطی و در صورتی که مالک ملک موفق به توافق و مصالحه با متصرف و مستاجر ملک خود نشود می توانند اقدام به طرح دعوای تخلیه بکند که دعوای تخلیه نیز با توجه به دلیل انقضای مدت است یا عدم رعایت شرایط اجاره خود شرایط و احکام و انواعی دارد که موجر حسب مورد می تواند از آن طریق اقدام نماید.

جهت مشورت با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل اجاره و وکیل با تجربه در خصوص دعاوی ملکی و ارتباط با دفتر وکالت با شماره های ما تماس حاصل فرمایید: 86095462 و 86095469

دعوای خلع ید:

خلع ید دو مفعوم دارد یکی عام تر و گسترده تر و دیگری خاص تر و محدودتر

خلع ید به مفهوم عام، دعاوی زیر را در برمی گیرد:

دعاوی تصرف عدوانی ( دعوای تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت )، تخلیه ید و خلع ید به مفهوم اخص

دعاوی تصرف عدوانی: در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوا، حسب مورد، قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت، در تصرفو یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسایل قانونی از تصرف وی خارج شده است

بنابراین در دعاوی تصرف عدوانی خواهان نیازی به اثبات مالکیت ندارد گرچه ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق می باشد مگر اینکه طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق را به طریق دیگر ثابت نماید.

تخلیه ید:

دعوای تخلیه ید زمانی مطرح می شو که سابقا بین طرفین قراردادی وجو داشته و خئانده کونی دعوا به صورت قانونی و با اذن مالک آن را تصرف کرده ولی پس از انقضای مدت قرارداد همچنان به تصرف خود ادامه می دهد و این ادامه تصرف بعد از انقضای مدت و بدون اذن مجدد مالک او رادر حکم غاصب قرار می دهد. بنابراین خواهان می تواند علیه او دعوای تخلیه ید مطرح سازد.

خلع ید به مفهوم اخص:

برای طرح دعوای خلع ید به مفهوم اخص در ابتدا باید مالکیت خواهان مسلم و قطعی باشد. اما در مورد اینکه مالک چه کسی است و محاکم چه شخصی را باید به عنوان مالک بشناسند، قانون ثبت اسناد و املاک در ماده 22 به این موضوع پرداخته و مقرر می دارد: " دولت کسی را ب عنوان مالک خواهد شناخت که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد."

پایه و اساس دعوای خلع ید غصب و هر آنچه می باشد که در حکم غصب است.

غصب نیز استیلاء بر حق غیراست به نحو عدوان. به این معنا که غاصب کسی است که بدون مجوز و با علم به عدم استحقاق خود و به صورت عمدی بر حق غیر مستولی می شود.

آنچه در حکم غصب است : اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی در حکم غصب است. یا اگر کسی مالی به عاریه و ودیعه و امثال آنها در دست اوست منکر گردد از تاریخ انکار در حکم غاصب است

بنابراین در صورتی که مال شخصی از سوی غاصب، غصب شد، وی می تواند دعوای خلع ید را علیه غاصب مطرح سازد.

البته برای اینکه به دعوای خلع ید رسیدگی شود، خواهان ابتدا باید مالکیت خود را به اثبات رساند و در صورت عدم اثبات مالکیت، دعوایش رد خواهد شد و بعد از اثبات مالکیت خواهان باید تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه خوانده را اثبات نماید.

http://dadgaranlawfirm.com

مالکین املاکی که مورد تصرف قانونی از طرف دیگران قرار می گیرد تحت شرایطی می توانند از مراجع صالح تقاضای رفع ید یا خلع ید یا رفع تصرف یا غصب مطرح نمایند.
در این خصوص علاوه بر عنوان قانونی خلع ید به عنوان مشابهی چون، رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید نیز وجود دارد که امکان توسل به انها وجود دارد.

در مورد ضرورت یا امکان یا مناسب بودن طرح هریک از این دعاوی مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در زمینه املاک ضروری است.

انواع خلع ید:

خلع ید غاصبانه:

تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنابه حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک  ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

خلع ید امانی:

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد ( در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد ) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

خلع ید مشاعی:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد

http://dadgaranlawfirm.com

مالکین املاکی که مورد تصرف قانونی از طرف دیگران قرار می گیرد تحت شرایطی می توانند از مراجع صالح تقاضای رفع ید یا خلع ید یا رفع تصرف یا غصب مطرح نمایند.
در این خصوص علاوه بر عنوان قانونی خلع ید به عنوان مشابهی چون، رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید نیز وجود دارد که امکان توسل به انها وجود دارد.

در مورد ضرورت یا امکان یا مناسب بودن طرح هریک از این دعاوی مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در زمینه املاک ضروری است.

انواع خلع ید:

خلع ید غاصبانه:

تصرف هر شخص در ملکش باید قانونی باشد و تا زمانی که این تصرف قانونی باشد مشکلی بروز نخواهد کرد و شخص بنابه حق مالکیتی که در ملکش دارد می تواند به تصرفاتش ادامه دهد. اما مشکلات حقوقی زمانی بروز خواهند کرد که این تصرفات مبنای غاصبانه پیدا کنند. به عبارتی در دعوای خلع ید مالک مدعی می شود که ملک او به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری است و خواهان رفع این تصرف می باشد. اما از آنجا که خواهان ادعایی مطرح کرده، باید مواردی را به اثبات برساند و از آنجا که در دعوای خلع ید غاصبانه قراردادی بین طرفین منعقد نشده است، اثبات این امور نیاز به دلایلی دارد.

یکی از این موارد که خواهان باید آن را اثبات نماید، مالکیت او بر ملک است. مالک نیز در قانون کسی شناخته شده است که نام او در دفتر املاک  ثبت شده باشد و دادگاه این امر را از دفتر املاک استعلام می نماید. بعد از اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف عدوانی و معلوم شدن تصرف خوانده که از همان ابتدا به صورت غیرقانونی صورت گرفته است، بدون اینکه قراردادی بین طرفین منعقد شده باشد، می توان دعوای خلع ید غاصبانه را طرح کرد.

خلع ید امانی:

در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بین طرفین قراردادی و جود داشته که طرفین با توافق بر سر بندهای آن رابطه ای حقوقی را بین خود آغاز نموده اند. این رابطه حقوقی به درستی و در کمال صحت پیش خواهد رفت مگر زمانی که موعد قرارداد به پایان برسد ( در صورتی که برای قرارداد موعدی تعیین شده باشد ) در این صورت پس از انقضای موعد مالک دیگر الزامی به ادامه قرارداد و رابطه حقوقی که بر مبنای آن ایجاد شده است، ندارد. اما اگر متصرف باز هم به تصرفات خود ادامه دهد، به عنوان غاصبی شناخته می شود که ملک را به صورت غیر قانونی در تصرف دارد و می توان علیه او دعوای خلع ید امانی مطرح کرد

البته لازم به ذکر است اگر در دعوا برای قرارداد مدتی تعیین نشده باشد، در صورتی می توان علیه متصرف دعوای خلع ید امانی مطرح ساخت که مالک، ملکش را مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکرده باشد و همچنان به تصرفات خود که از این جا به بعد غاصبانه و غیر قانونی است ادامه دهد.

خلع ید مشاعی:

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراین قانونگذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.