بر اساس بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت صلاحیت شورای حل اختلاف است.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

ماده 1- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌ متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌ اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

مواد فسخ اجاره، تخلیه عین مستأجره:

ماده 12- در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی‌)

2ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌ یابد.

4ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌ فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

5ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود.

ماده 13- هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف‌ است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌ برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌ حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌ 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌ تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌ مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌.

ماده 14- در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن‌ حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌ حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

1- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه ‌طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

3- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌ هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌ سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌ صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌ مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌ پذیرفته نمی‌شود.

4- در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

6- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

8- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

9- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار، دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.

هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌ مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به‌ پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌.

تبصره1: در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به ‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌.

ماده 15: علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است‌:

1) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2) تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت‌.

3) در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده16: در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است‌.

تبصره: در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده17: در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

ماده19: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره1: در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌.

تبصره2: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

ماده 1: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون‌، اجاره کلیه اماکن‌اعم از مسکونی‌، تجاری‌، محل کسب و پیشه‌، اماکن آموزشی‌،خوابگاه های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجرخواهد بود.

ماده2: قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده3: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی‌ظرف یک هفته پس‌از تقدیم دادخواست تخلیه به‌دستور مقام قضایی‌در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت‌.

ماده4: در صورتی که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست‌. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن‌، آب‌، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان باتودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌دادخواست مطالبه ضرر و زیان به‌میزان مورد ادعا به دایره اجراتحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به‌مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسرمطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

ماده5: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده ازسوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه‌شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

ماده6: هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق‌خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب‌شده باشد.

تبصره1: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره2: در صورتی که موجر به‌طریق صحیح شرعی‌سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق‌مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده8: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌و دریافت نماید.

ماده9: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.

ماده10: در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.

ماده11: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود.

ماده12: آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط‌ وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

آیین نامه قانون روابط موجر ومستأجر مصوب 26/5/1376 می باشد.

ماده2: موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون‌.

- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.

- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب ‌تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره‌.

- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.

- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون ‌تنظیم نشده باشد.

تبصره: رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.

ماده3: رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده4: رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌بودن موجر حسب‌مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ماده5: ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

ماده6: اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن راظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

ماده7: چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت ‌موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.

ماده8: هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.

تبصره: در اعلامیه‌، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی ‌وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ‌مامور اجرا انجام می‌پذیرد.

ماده9: در مورد اسناد رسمی ‌اجاره‌، درخواست ‌صدوراجراییه جهت‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده10: درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده‌قانونی و یا قایم مقام وی‌.

ب ـ نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌مقام قانونی وی‌.

پ ـ مشخصات عین مستاجره‌.

ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره‌.

تبصره1: تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.

تبصره2: در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.

ماده 11: سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت‌درخواست‌کننده‌، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه‌با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل‌ارسال می‌نماید.

ماده 12: اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف‌است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه عمل نماید.

ماده 13: چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت‌، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه‌، مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی‌ توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

ماده 14: دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم‌اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی‌که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری‌واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون‌سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین‌مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

ماده 15: مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان‌سرقفلی‌، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای ‌مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه‌، به دیگری‌منتقل نماید.

ماده 16:در غیر از موارد مذکور در ماده (4) قانون‌، چنانچه‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای ‌دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این‌خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.

ماده 17: در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه می‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده‌، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.

ماده 18: چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه کند.

ماده 19: چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌و در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) درج شده باشد یا توسط خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به‌موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

تبصره: در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) ذکر نشده‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح‌نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده‌(55) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.

تخلیه در قانون مدنی : مبحث تخلیه در این قانون تحت دو عنوان فسخ و ابطال شدن اجاره در مواردی ذکر گردیده است:

ماده 476: موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ دارد.

ماده 477: موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفادهی مطلوبه را بکند.

ماده478: هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

ماده479: عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

 ماده480: عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت، در عین مستأجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیهی مدت، خیار ثابت است.

ماده481: هر گاه عین مستأجره به واسطهی عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.

ماده482: اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در آید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

ماده483: اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطهی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلفشده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبهی تقلیل نسبی مالالاجاره نماید.

ماده484: موجر نمیتواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.

ماده485: اگر در مدت اجاره، در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده 487: هر گاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده488: اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبهی اجرتالمثل به خود مزاحم رجوع کند و اگرمزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.

ماده492: اگر مستأجر، عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده494: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازهی مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد مگر این که مالک اجازه داده باشدکه مجاناً استفاده نماید.

ماده496: عقد اجاره به واسطهی تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف، باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.

ماده497: عقد اجاره به واسطهی فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل میگردد.

http://dadgaranlawfirm.com

دادخواست به شورای حل اختلاف

خواهان: خانم ......... فرزند ............. شغل: خانه دار با وکالت وکیل دادگستری به آدرس تهران – فاطمی- میدان گلها

خوانده: آقای .......... فرزند ............ شغل: آزاد به نشانی تهران

تعیین خواسته و بهای آن: تامین دلیل و امارات در خصوص ادعای اجاره آپارتمان

دلایل و منضمات دادخواست: 1- تصویر شناسنامه زوجین      2- تصویر اجاره نامه صدور ادعای خوانده

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف

با سلام

به عرض عالی می رسانم خوانده همسر قانونی اینجانب است و چند سالی می شود که منزل مشترک را ترک کرده و از انجام تکالیف زناشویی امتناع می ورزد بعد از شکایت اینجانب بابت نفقه ایشان هم اقدام به تنظیم یک اجاره نامه صوری در خصوص یک آپارتمان به نشانی مندرج در قرارداد اجاره پیوست، نموده که به نظر می رسد به نحو صوری و جهت فریب دادگاه تنظیم شده است که بدینوسیله جهت حفظ دلایل و امارات قانونی از آن مقام تقاضا می شود ضمن صدور قرار تامیندلیل دستور مقتضی را در خصوص تحقیق در محل و کشف واقع صادر فرمایید

http://dadgaranlawfirm.com

طی صحبت هایی که با یک وکیل دادگستری داشتیم، این وکیل دعاوی ملکی بیان می دارد: قانون ثبت، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته ولی نباید تصور نمود که هر ورقه ای که روی آن قید سند مالکیت شده باشد، دلیل مالکیت است؛ بلکه به ورقه ای سند مالکیت می توان گفت که مطابق قانون صادر شده باشد. پس به عبارت ساده تر باید گفت ممکن است هر مالکی دارای سند مالکیت باشد، ولی ممکن نیست هر ورقه به نام سند مالکیت، دلیل مالکیت دارنده آن ورقه باشد. به گفته این وکیل ملک این تفاوت و اختلاف که ظاهرا خیلی جزئی است به نتایج بسیار مهم و زیان آوری منتهی گردیده که قسمت مهمی از قانون مدنی و سایر قوانین را از بین برده است و برای این که به اعتبار قوانین لطمه ای وارد نشود از نظر قضایی و علمی موضوع حایز اهمیت و جا دارد که دراطراف آن بحث کلی به عمل آید تا رفع شبهه شده و موضوع روشن گردد.

اکنون که معلوم شد ممکن است در تشخیص سند مالکیت اشتباهی رخ دهد، از نظر دقیق بودن قضیه بهتر است سند مالکیت تعریف شود و برای تعریف سند مالکیت لازم است به مواد مصرح قانون ثبت، استناد گردد. ماده 21 قانون ثبت می نویسد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود." پس به طوری که ملاحظه می شود، سند مالکیت در این ماده به خوبی تعریف شده و معلوم می شود قانون، سند مالکیت را عبارت از آن قسمت از ثبت دفتر املاک دانسته که در نتیجه اجرای ماده 11 (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده 14 (تحدید حدود آن ملک) و ماده 16 (گذشتن مدت 90 روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد 17 الی 21 قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. و در تایید این نظر در ماده 22 قانون مزبور تصریح گردیده "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." و منظور از ذکر جمله "مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید" در این ماده همان اجرای مواد مذکور است که وقتی اجرا شد و ملک به نام متقاضی ثبت در دفتر املاک گردید؛ آن ثبت، ثبت قانونی است و تعریف ماده 21 و تصریح ماده 22 از این حد تجاوز نمی کند. و چنین ثبتی است که ماده 24 قانون نامبرده مقرر داشته است پس از انقضای مدت اعتراض (اجرای ماده 16)، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خوه جزائی. پس اگر بعد از اجرای مواد مزبور کسی ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت کند، ادعای او اعم از حقوقی و جزایی مردود است؛ نه از این جهت که ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت شده، بلکه به عنوان این که مدت حق اعتراض گذشته و در موعد مقرر مدعی حق اعتراض نکرده است، زیرا با تعریف ماده 24 اگر مدت اعتراض گذشته باشد و مدعی حق اعتراض نکرده باشد ولو این که هنوز ملک به نام او در دفتر املاک هم ثبت نشده باشد دعوای مدعی حق پذیرفته نمی شود و این محرومیت مدعی حق نتیجه مسامحه خود او است زیرا وقتی ملک به نام متقاضی آگهی می شود، قانون کلیه افراد را مطلع از انتشار آن می داند و 90 روز هم حق داده شده که مدعی حق در این مدت اعتراض کند. پس وقتی اعتراض نکرد مانند کسی است که با وجود رویت دادنامه، در مدت اعتراض نکرده یا پژوهش نخواسته باشد. همان طور که نتیجه مسامحه چنین کسی اجرای آن دادنامه درباره اش می باشد، نتیجه مسامحه مدعی حق هم پس از انقضای مدت اعتراض، محرومیت از طرح دعوا مقرر گردیده. با توجه به توضیحات بالا تصور می کنم منظور مقنن را در تعریف سند مالکین روشن نموده باشم ولی چون ممکن است جملات "کسی را که ملک به نام او ثبت شده" و "یا کسی را ملک مزبور به او منتقل گردیده" و "یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد" مندرج در ماده 22 قانون ثبت، ایجاد شبهه نماید؛ این وکیل دادگستری می گوید: لازم می دانم در اطراف جملات مزبور نیز به استناد به مواد قانونی توضیحاتی داده شود:

• کسی را که ملک به نام او ثبت شده، در این قسمت در بالا به قدر کافی توضیح داده شده و احتیاج به بحث زیادتری ندارد.
• یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده، باید کلمه منتقل از نظر قوانین تعریف شود تا مطلب روشن گردد. به طور کلی باید توجه داشت که هیچ ملکی از مالک به دیگری نمی تواند منتقل شود، مگر این که عقدی واقع شود و هیچ عقدی نمی تواند واقع شود، مگر با رعایت مواد قانونی مدنی و اصل 15 متمم قانون اساسی نیز موید این نظر است. پس هرگاه کسی که ملک با رعایت و اجرای مواد مذکور به نامش ثبت گردیده، آن ملک را با انعقاد یکی از عقود به دیگری منتقل نماید؛ این شخص آخر قایم مقام مالک اولی می شود و تبعا کلیه حقوقی را که مالک اولی داشته است دارا می گردد از جمله اعتباری که ثبت ملک درباره اش داشته است. و حقوقی که قایم مقام مالک اولی تحصیل می کند نه از این حیث است که ملک به اتکای انتقال در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده، بلکه نتیجه و اثر انعقاد عقد است.
• یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او منتقل شده باشد، در این مورد نیز حق وراثت گرچه در نتیجه عقد ایجاد نشده ولی قهرا این حق برای وراث ایجاد می شود و در باب ارث در قانون مدنی در این مورد بحث مفصلی شده است و به علاوه در قانون حصر وراثت هم مقرارتی وضع گردیده است که وراث شناخته می شود و هرگاه مالکی که ملک به نامش در دفتر املاک طبق مواد مزبور ثبت شده، فوت نماید حق مالکیت قهراً به ورثه منتقل می شود و رسمیت ثبت ملک هم جزء حقوق منتقله است.

با توضیحاتی که توسط وکیل دعاوی ملکی داده شده این نتیجه حاصل می شود که:

اولا: وقتی مواد 11و14و16 الی 21 اجرا شد و ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت گردید، چنین ثبتی سند مالکیت برای مالک است و هیچ گونه دعوایی هم از حقوقی و جزایی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد به اعتبار ماده 24 و نه به اعتبار مواد 21و 22.

ثانیا: انتقالاتی که یا در نتیجه عقدی از عقود و یا حق وراث واقع می شود، در این جا موضوع قابل بحث است و باید قایل به تفکیک شویم.

اول آن عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با مواد قانونی است؛ در چنین مواردی چون نفس انتقال قانونی و صحیح بوده خود قابل برگشت و اعاده نیست چه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد.

دوم عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با قانون نمی باشد؛ در این جا چون اساسا انتقالی از نظر قانون واقع نشده، نفس انتقال قابل اعاده است و بدیهی است اگر با یک انتقال نامه غیرقانونی ملک به نام انتقال گردیده در دفتر املاک ثبت شده باشد، چنین ثبتی با جمله "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." مندرج در ماده 22 قانون ثبت قابل انطباق نیست و بطلان انتقال موجب بطلان ثبت دفتر هم می باشد و منعی هم در قانون ثبت در چنین مواردی وجود ندارد، بلکه مجوز آن در مواد قانون مدنی و قانون ثبت موجود است. زیرا قانون مدنی در موارد مصرحه در باب عقود و معاملات، معلاملات را وقتی که مطابق قانون انجام نشده باشد باطل دانسته و بدیهی است در مورد ادعای بطلان باید موضوع در دادگاه طرح شود و اگر بنا باشد ثبت دفتر املاک به استناد انتقال فاسد و باطل قابل ابطال نباشد، نتیجه آن خواهد بود که کلیه مواد قانون مدنی که مربوط به معاملات باطل است غیرقابل اجرا شود.

حال این که به گفته این وکیل ملک در قانون ثبت به هیچ وجه این نظر نبوده و نیست. مع هذا در خود قانون ثبت هم تلویحاً اجازه ابطال سند مالکین که به استناد معلامات فاسد و باطل ثبت شده است داده شده. ماده 102 قانون ثبت می نویسد: "هریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد  شد." و حال آن که در ماده 114 تصریح شده: "در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیما به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند." با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله "به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت" در ماده 114 معلوم می شود، موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است، برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده، خسارت وارد نماید پس بنا به توضیحاتی که داده شد، ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوایی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می داند در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود.

 ماده 22 قانون ثبت به این طریق "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..." انشا گردیده. در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلا بحث گردیده فقط آن چه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت... مالک خواهد شناخت." که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است. اغلب به اتکای جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوای راجع به آن ملک رافع دعوا می دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد و بعضی به اعتبار "همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید" قایل به تفلیک شده، اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می دانند و اسناد مالکیت غیر قانونی را رافع دعوا نمی دانند؛ ولی آن چه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی باشد؛ زیرا :

اولا، در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت، دعوی نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش نشده می باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.

ثانیاً: در ماده 22 نوشته شده است "دولت به  رسمیت خواهد شناخت" و نوشته نشده است "دادگاه ها به رسمیت خواهند شناخت" و چون دعاوی همیشه در دادگاه اقامه می شود نه نزد دولت، بنابراین تکلیف و وظیفه ای برای دادگاه ها معین نشده است و دادگاه ها هم با دولت طبق صریح اصل 27 متمم قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تقکیک شده اند. اصل مزبور قوای مملکت را به سه درجه تقسیم کرد. درجه اول مجلسین و مقام سلطنت است به نام قوه مقننه؛ درجه دوم دادگاه ها هستند به نام قوه قضاییه؛ درجه سوم دولت است به نام قوه مجریه و چون دولت از حیث درجه هم تحت الشعاع قوه قضاییه است، نمی توان گفت اختیارات دولت برای درجه بالاتر هم لازم الرعایه است. پس دادگاه هم نمی تواند به استناد ماده مزبور از رسیدگی امتناع نماید.

پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی شود اعم از این که در دفتر ثبت شده یا نشده باشد

http://dadgaranlawfirm.com

همانطور که از نام شورای حل اختلاف پیداسست این شورا به سیستم قضایی ایران پیوست تا با حل اختلاف بین مردم و ایجاد صلح و سازش بین آنها از حجم دعاوی مطرح شده در دادگستری و متعاقبا تعداد بالای افرادی که به دلیل عدم تمکن مالی حتی کمتر از یک میلین تومان به مجازات حبس محکوم شده اند بکاهد.

 اگر شوراها بتوانند به منظور اصلی خود که در ماده یک قانون شورای حل اختلاف نیز به آن اشاره شده جامه عمل بپوشانند وبه این ترتیب از حجم دعاوی که قبل از تاسیس شورا و قانون شورا قابلیت طرح در دادگستری را داشتند، بکاهند میتوانیم به مرور شاهد نظم و ترتیب بیشتری در طرح دعاوی و رسیدگی به آنها در سیستم قضایی ایران شویم و همچنین این فرصت را در اختیار محاکم دادگستری قرار دهیم تا با داشتن زمان بیشتری به دعاوی مطرح شده در این نهاد رسیدگی کنند. وکلا دادگستری که در خط مقدم مراجعه افراد گرفتار قرار دارند می توانند با مشاوره حقوقی درست و آگاه کردن مردم تاثیر مهمی در این خصوص داشته باشند.

از آنجا که شوراها طبق ماده 2 قانون شورای حل اختلاف در روستاها نیز تشکیل می شوند (که البته در روستاها صرفا صلاحیت صلح و سازش بین طرفین دعوی را دارند) با رسیدگی و ایجاد صلح بین طرفین دعوی می توان از اختلافات کوچکی که در روستاها ایجاد شده و با مرور زمان به کینه ای بزرگ بین اهالی تبدیل می شود جلوگیری کرد و پیشگیری از اختلافی کوچک توسط شورا، بهتر از بزرگ شدن آن مشکل و وارد شدن آن به سیستم پیچیده قضایی است.

امید است با اجرای هرچه دقیق تر قانون شوراهای حل اختلاف، این شوراها بتوانند در راستای  دو وظیفه اصلی خود که

1صلح و سازش با کسب رضایت طرفین (ماده 8 )

2 رسیدگی و صدور رای است (ماده 9 )

می باشد، اقداماتی شایسته و موثر در راستای بهبود سیستم فعلی قضایی ایران انجام دهند.

ماده 8 قانون شورای حل اختلاف: " در موارد زیر شوراها با تراضی طرفین برای صلح و سازش اقدام می نمایند:

الف) کلیه امور مدنی و حقوقی

ب) کلیه جرائم قابل گذشت

3) جنبه خصوصی جرائم غیرقابل گذشت

ماده 9 قانون شورای حل اختلاف:" در موارد زیر قاضی شورای حل اختلاف مبادرت به صدور رای می نماید:

الف) دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ریال به جز مواردی که در تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون در دادگستری مطرح می باشند

ب) تمام دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه

پ) دعاوی تعدیل اجاره بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد

ت) صدورگواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن

ث) ادعای اعسار از پرداخت محکوم به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد

ج) دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند الف( تا نصاب دویست میلیون ریال) در صورتی که مشمول بند ماده 29 قانون حمایت خانواده نباشد: " دادگاه هنگام طلاق زوجین، ضمن رای خود با توجه به شروط ضمن عقد و مندرجات سند ازدواج ، تکلیف جهیزیه، مهریه، و نفقه زوجه، اطفال و حمل را معین می کند و... ) همانطور که از ماده 29 قانون حمایت خانواده بر می آید شوری درصورتی به دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه رای می دهد که علاوه بر اینکه تا نصاب دویست میلیون ریال باشند، زوجین ضمن شروط ضمن عقد سند ازداج تکلیف آنها را معلوم نکرده باشند.

چ) تامین دلیل

ح) جرائم تعزیری که صرفا مستوجب مجازات جزای نقدی درجه هشت باشد

http://dadgaranlawfirm.com

مقدمه:

آمارهای سازمان پزشکی قانونی کشور نشان می دهد سالانه بیش از 270 ایرانی تغییر جنسیت می دهند
بر مبنای آمارهای سازمان پزشکی قانونی هر ساله به تعداد متقاضیان این عمل جراحی افزوده می شود. بر اساس آمارهای رسمی از سال 1385 تا 1389 بیش از یک هزار و 366 نفر مجوز تغییر جنسیت در ایران را دریافت کرده اند که از میان آنها 56 درصد خواهان تغییر به جنس مؤنث و 44 درصد قصد دارند با تغییر جنسیت مرد شوند.

• انواع اختلالات جنسی:

از میان مبتلایان به اختلالات جنسی، دو گروه تمایل بیشتری به تغییر جنسیت نشان می دهند؛ افراد تراجنسی و دو جنسی

1-1- تراجنسی یا ترنس سکچوال (transsexual) : به کسانی گفته می شود که به دلیل نارضایتی از جنس خود، خواستار تغییر جنسیت شان هستند؛ زیرا جنسیتی که در روانشان حس می کنند با جنسیت جسم شان متضاد است. این افراد از زمانی که خود را می شناسند، احساس می کنند به جنس دیگر تعلق دارند و در کالبدی اشتباه به دنیا آمده اند. در واقع مبتلایان به «اختلال هویت جنسی» دچار نارضایتی از جنسیت خود هستند، بی آنکه هیچگونه ناسامانی یا مشکلی در جسم آنان مشاهده شود

2-1-  دوجنسی: در این اختلال، که با اصطلاح ابهام هویت جنسی شناخته می شود با فردی روبرو هستیم که از بدو تولد آلت تناسلی بینابین دارد

2- عواقب انجام دادن یا ندادن عمل تغییر جنسیت:

1.افراد مبتلا به این اختلال، اگر به خاطر ترس از واکنش دیگران اقدام به درمان نکنند آسیب های روزافزونی به خود و اطرافیان وارد خواهند کرد، چرا که روند تکامل هویت جنسی – یعنی درک از زن یا مرد بودن – در آنان به طور کامل و صحیح صورت نگرفته است و رشد کردن به عنوان جنسی که در حقیقت به آن متعلق نیستند جدای از لطمه به هویت جنسی، باقی شئون زندگی آنان را نیز تحت تاثیر قرار خواهد داد.

در مورد عواقب انجام این عمل نیز باید گفت با این جراحی مثل هر عمل دیگری، به جز مسائل روانشناختی پیچیده ای مثل رویارویی فرد با هویتی متفاوت با آنچه تاکنون بوده است، عوارض جسمانی بعد از عمل هم گریبانگیر این افراد خواهد بود. عوارضی که باید پیش از اقدام به این جراحی کاملا و به طور دقیق از آنها مطلع شد و با پذیرش کامل عواقب قطعی و احتمالی، اقدام به عمل جراحی کرد.

همچنین داوطلبین  این  عمل  باید آگاه باشند احتمال اینکه بعد از جراحی تغییر جنسیت، به رضایت کامل از خود و جنسیت خود  نرسند نیز وجود دارد. یعنی ممکن است بعد از عمل ببینند به آنچه می خواسته یا فکر می کرده اند، تبدیل نشدند.افراد مبتلا باید بدانند در نهایت هم با یک زن یا مرد عادی تفاوت هایی خواهند داشت و بنابراین با آگاهی  از  میزان رضایتمندی خود نسبت به این مسئله اقدام به جراحی کنند.

3- مجوز شرعی تغییر جنسیت:
ادیانی چون اسلام و مسیحیت و مذاهبی چون تشیع و تسنن، تغییر جنسیت افراد مبتلا به اختلال یاد شده طی جراحی را مجاز اعلام کرده اند. هر چند در مورد افراد ترانس سکچوال، در برخی ادیان مثل مسیحیت و مذهبی چون تسنن، این اجازه صادر نمی شود.

در واقع فقط کسانی که اختلال ابهام جنسی دارند یا دو جنسی ها را مجاز به جراحی تغییر جنسیت می دانند. در حالی که مراجع تشیع و حضرت امام خمینی (ره) به کسانی که به لحاظ پزشکی و روانشناختی نیاز به تغییر جنسیت شان محرز شده باشد این اجازه را با دو شرط داده اند:

1. بیماری ترانس سکچوال، واقعی و قطعی باشد؛ بنابراین افرادی که بیماری آنان مشکوک است، مجاز به تغییر جنسیت نیستن
2. تغییر جنسیت باید به صورت کامل صورت بگیرد؛ یعنی به طور مثال زن پس از تغییر جنسیت کاملا به یک مرد تبدیل شود و برعکس، تا احکام و قوانینی که در شرع ما برای زنان یا مردان ذکر شده است در مورد آنان قابل اجرا باشد

4- منابع معتبر کسب اطلاعات در این زمینه:

بهترین راه  برای شروع  فرایند  درمان  نارضایتی جنسی،  مراجعه به روانپزشکان است تا  به کمک این متخصصان، پس از انجام مصاحبه ها و تست ها و بررسی های مربوطه، نیاز فرد به تغییر جنسیت محرز شود.

5- مسیرهای دریافت مجوز جراحی:

تنها مرجع ذی صلاح جهت صدور مجوز جراحی، دادگاه می باشد که از دو مسیر قابل انجام است:

1-5- سیر اول؛
1.مراجعه به روانپزشک معتبر و دارای صلاحیت

2.گذراندن دوران روان درمانی
3.دریافت تاییدیه مبنی بر ترنس بودن از روانپزشک
4.انجام آزمایش های تشخیص سطح هورمون و کاریوتایپ برای اطمینان از اینکه فرد دچار اختلال هورمونی یا کروموزومی نیست
5.مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست تغییر جنسیت و تغییر نام در شناسنامه
6. ارجاع فرد تراجنسی از دادگاه به پزشکی قانونی برای تاییدیه مدارک پزشکی
7. تایید پزشکی قانونی و ارجاع به قاضی
8. دریافت حکم قاضی مبنی بر جواز تغییر جنسیت و تغییر نام در شناسنامه

2-5- مسیر دوم؛
1. مراجعه به دادگاه خانواده و ارائه دادخواست تغییر جنسیت و تغییر نام در شناسنامه
2.ارجاع فرد ترنس به پزشکی قانونی
3.معرفی به یک روانپزشک معتبر از طرف پزشکی قانونی و گذراندن مراحل روان درمانی
4.انجام آزمایش های تشخیص سطح هورمون و کاریوتایپ برای اطمینان از اینکه فرد دچار اختلال هورمونی یا کروموزومی نیست.
5.تایید از طرف روانپزشک و ارجاع به پزشکی قانونی
6. تایید از طرف پزشکی قانونی و ارجاع به قاضی
7.دریافت حکم قاضی مبنی بر جواز تغییر جنسیت و تغییر نام در شناسنامه

6- جراحی هایی که روی ترنس­ها انجام می­­شود:

1.جراحی بالاتنه

2.جراحی پایین تنه (به دو شکل روده ای یا پوستی برای آقایان)

3.جراحی های زیبایی مانند جراحی بینی، گونه، گردن، سینه، تارهای صوتی، لیزر کردن موهای زائد

7- عمل جراحی برای تغییر جنسیت چه مدت طول می کشد؟
عمل پوستی تغییر جنسیت 2 ساعت و نوع روده ای اش 4 ساعت. البته این ساعت برای ترنس های خانم است، این نرمالش است. گاهی اوقات پیش می آید که این عمل کمی بیشتر طول بکشد. اگر بیمار به شکل روده ای جراحی شود باید 4 روز در بیمارستان بماند در غیر این صورت یک روز بررسی می شود.

8-از چه سنی می توان برای انجام تغییر جنسیت اقدام کرد؟

معمولا از 18 سالگی که افراد به سن قانونی می رسند امکان جراحی برای شان فراهم است اما معمولا این افراد  از 22 سالگی اقدام می­کنند.

9- هزینه جراحی تغییر جنسیت:
اگر این عمل در بیمارستان های دولتی انجام شود معمولا بین 3 تا 4 میلیون تومان باید هزینه دریافت شود اما اگر در کلینیک های خصوصی انجام شود هزینه اش تقریبا بالای 15 میلیون تومان می شود. این هزینه عمل روده ای است، هزینه جراحی پوستی در کلینیک خصوصی حدود 8 میلیون تومان است.

10- آیا ترنس ها برای این عمل از جایی وام می گیرند؟

به ترنس ها وامی پرداخت نمی­شود اما یک کمک بلاعوض از سوی بهزیستی  به افراد  پرداخت می شود. این هزینه برای جلسات مشاوره، لیزر پوست و  بالاخره هزینه جراحی به ترنس ها پرداخت می شود. کشور تایلند مرکز انجام عمل جراحی تغییر جنسیت است که البته هزینه این عمل خیلی بالاست و کمتر کسی از عهده آن برمی آید.

11- بایدها و نبایدهای بعد از جراحی تغییر جنسیت:
فرد، پس از این جراحی، با هویتی دگرگون روبرو می شود در نتیجه اینجا بحث آموزش به خانواده این افراد مطرح می شود. می دانیم جامعه ما پذیرش بالایی نسبت به مسئله تغییر جنسیت ندارد.  اینکه  فردی که تا دیروز برادر  شما  بوده  و  نامی مردانه داشته است یکباره خواهرتان شود و شما بتوانید وظایف  و  انتظاراتی  متناسب با جنسیت جدیدش برای او طرح کنید مسئله دشواری خواهد بود.
بنابراین خانواده ها هم باید توسط روانپزشکان و مشاوران توجیه شوند که عزیز آنها، جسم و روانی متضاد داشته است؛ یعنی بدانند جنسیت مغز این بیماران با جنسیت فیزیکی آنها در تضاد بوده است و آنچه در روان شان حس می کنند با جسم شان در تناقض است، به همین دلیل ضروری است که این عمل جراحی روی آنها انجام شود.
خانواده ها باید با این مسئله مانند هر بیماری دیگری برخورد کنند. بیماری باید درمان شود و اطرافیان باید در این پروسه پشتیبان و یاور بیمار باشند و او را در مسیر درمان همراهی کنند تا همه اعضای خانواده و نزدیکان آن فرد بتوانند به لحاظ رفتاری و روانشناختی با این زندگی تازه کنار بیایند.

12- اطلاعات و راهنمایی های حقوقی:

1.برای انجام مراحل اخذ مجوز تغییر جنسیت از دادگاه می توان به وکیل دادگستری مراجعه نمود.

2.وکیل دادگستری با احاطه حقوقی که بر روند اخذ مجوز دارند، این اقدام را در سریع ترین زمان ممکن انجام خواهد داد

3.دادگاه ذی صلاح در خصوص صدور مجوز تغییر جنسیت، دادگاه های عمومی حقوقی در تهران و شهرستان ها می باشد

4.جهت اخذ مجوز تغییر جنسیت می توان از دادگاه محل سکونت در هر مکانی که فرد قرار دارد اقدام نمود اما دادخواست باید به طرفیت اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه تنظیم گردد

5.اقداماتی که توسط وکیل انجام می شود عبارتند از:

الف-تنظیم دادخواست با موضوع تغییر جنسیت و نام کوچک فرد و تقدیم آن به دادگاه  ذی صلاح به طرفیت اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه فرد

ب-شرکت در جلسه دادرسی و دفاع از موکل جهت اثبات ادعای مطروحه

ج-اجرای حکم دادگاه و مراجعه به اداره ثبت احوال جهت اعمال تغییر جنسیت و نام کوچک در شناسنامه

د-تحویل مدارک جدید هویتی به موکل و اتمام پروسه

http://dadgaranlawfirm.com