بعد از خرید آپارتمان یا ملک و تنظیم مبایعه نامه طرفین قرار دفترخانه می گذارند اگر به هر دلیلی فروشنده در مرحله تنظیم سند در دفتر خانه حاضر نشود خریدار می تواند از طریق دادگاه او را الزام نماید، به این دعوا الزام به تنظیم سند گفته می شود که در پایان کار در صورتی که فروشنده از حضوردر دفتر خانه تنظیم سند امتناع نماید نماینده دادگاه به جای فروشنده سند را امضا خواهد نمود.

در خرید و فروش اموال غیرمنقول همچون املاک علاوه بر انتقال مالکیت که از نتایج و آثار اصلی بیع می باشد و مقتضای ذات عقد بیع می باشد، فروشنده باید سند رسمی ملک را نیز به صورت رسمی به خریدار انتقال دهد زیرا بر اساس ماده 220 قانون مدنی: " عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می کند، بلکه متعاملین به همه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم هستند "

 یکی از مواردی که در خرید و فروش اموال غیر منقول همچون املاک و آپارتمان از نتایجی است که به موجب عرف و عادت و قانون از عقد حاصل می شود و طرفین به آن ملزم هستند این می باشد که دو طرف بعد از ایجاب و قبول و حصول توافق، متعهد می شوند که در تاریخ معینی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و با پرداخت باقی مانده ثمن معامله، به تنظیم سند رسمی ملک اقدام نمایند. لازم به ذکر است تنظیم سند رسمی به دلیل بار اثباتی قوی ای که دارد حاکی از وقوع معامله است و می توان به این سند به عنوان دلیل مبنی بر وقوع بیع، استناد کرد. بنابراین تنظیم آن برای جنبه اثباتی خرید و فروش املاک لازم است. ضمن اینکه قانونگذار نیز این امر را تجویز کرده است.

بنابراین دو طرف عقد ( خریدار و فروشنده ) متعهد می شوند که در تاریخ معین در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و با پرداخت باقی مانده ثمن معامله، به تنظیم سند رسمی ملک اقدام نمایند. حال اگر در تاریخ تعیین شده برای تنظیم سند رسمی ملک، فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. ضمن اینکه خریدار باید باقی مانده ثمن را نیز تادیه نماید. در این گواهی شرح می شود که مالک برای انتقال سند رسمی حاضر نشده و عذر موجهی نیز اعلام نکرده است. با گواهی این امر از سوی دفترخانه، خریدار می تواند برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، به دادگاه محل وقوع ملک رجوع کند. البته در صورت وجود عذر موجه برای فروشنده مثل کوتاهی در درج تاریخ معین برای حضور در دفترخانه و در نتیجه عدم حضور فرشنده، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد و اگر با ارسال اظهارنامه، فروشنده بازهم از حضور امتناع نمود، خریدار می تواند به تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مبادرت نماید و این دادخواست را تسلیم دادگاه محل وقوع ملک نماید

لازم به ذکر است آنچه از جانب احتیاط در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بهتر است نسبت به آن اقدام شود این است که: با توجه به طولانی بودن فرآیند دادرسی، بهتر است خریدار ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را ببه شخص دیگری منتقل نماید.

جهت نیاز به اخذ مشاوره حقوقی و مشورت با وکیل در خصوص معاملات راجع به املاک و آپارتمان و زمین بهتر است قبل از هر اقدامی با مراجعه به دفتر وکالت ما با وکلا متخصص قراردادها و املاک مشورت نمایید و در صورتی که معامله کرده اید و طرف قرارداد شما از انجام موضوع قرارداد امتناع می ورزد بهتر است قبل از هر شکایت و دادخواستی با وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی دادگران حامی مشورت نمایید.

http://dadgaranlawfirm.com