یکی از اصول حاکم بر اسناد تجاری، اصل غیر قابل استناد بودن ایرادات در مقابل سند تجاری می ­باشد طبق این اصل، اسناد تجاری به خودی خود معرف طلب صاحب آن می‏ باشند و روابط حقوقی که ممکن است بین امضاکنندگان و ظهرنویسان موجود باشد و ادعاهایی که هر یک از آن ها بر دیگری درباره معامله ه‏ایی که به صدور سند تجاری منجر شده است، در حقوق صاحب سند تجاری، تاثیری ندارد و سند تجاری گردش کرده و از طرف دارنده اصلی به دیگری منتقل شده و یک سند مستقل از رابطه حقوقی اصلی است.

بر اصل مزبور، استثنائاتی وارد است که عبارتند از:

الف) شرایط شکلی سند:
اگر سند شرایط تعیین‏ شده از سوی قانون را دارا نباشد، هر کسی می‏ تواند ایراد بگیرد و بگوید این نوشته برات یا چک نیست؛ بنابراین اسناد تجاری باید­ واجد شرایط شکلی و صوری مقرر در قانون تجارت باشد.
شرایطی که به شکل و ظاهر سند مربوط می‏ شود و عدم رعایت این شرایط، سند را از تجاری بودن و امتیازات خاص آن، از جمله مسوولیت تضامنی امضاکنندگان، اصل استقلال امضاها و عدم توجه به ایرادات خارج می‏ سازد؛ مثلا چنانچه در برات نام محال‏ علیه (برات گیر) ذکر نشده باشد، با توجه به مواد 223 و 226 قانون تجارت، مقررات مربوط به بروات تجاری در مورد آن جاری نخواهد شد؛ در این صورت، هر امضاکننده‏ ای می‏ تواند در مقابل دارنده با حسن نیت یا حتی بدون حسن نیت ایراد کند یا اگر در انتقال سند، مقررات ظهرنویسی رعایت نگردد، مسوولیتی متوجه ظهرنویس نخواهد بود؛ زیرا استفاده از تضمینات قانونی و امتیازات مربوط از سوی ذی‏نفع، موکول به تنظیم و انتقال صحیح این اسناد است.

ب) جعل:
در صورتی که امضای مندرج در سند تجاری جعل شده باشد، امضاکننده سند تجاری، می‏ تواند ادعا کند که امضای منتسب به او جعل شده و او این سند را امضا نکرده است و از پرداخت وجه سند خودداری کند. 

ج) حجر و عدم اهلیت امضاء کننده اسناد تجاری

د) تهاتر دین ناشی از سند:
چهارمین ایراد، ایراد به تهاتر دین ناشی از سند است. عقل سلیم حکم می‏ کند که در روابط شخصی میان بدهکار برات و دارنده آن، اصل عدم توجه ایرادات کنار گذاشته شود.

ه) سوء نیت دارنده سند تجاری:
اصل عدم توجه به ایرادات و سایر حمایت های قانونی، زمانی اعمال می ‏شود که دارنده سند، دارای حسن نیت باشد. دارنده‏ ای دارای حسن نیت است که حین انتقال سند، به او از چگونگی روابط شخصی میان متعهدین آن که به اعتبار سند و مالکیت آن لطمه وارد می ‏سازد، آگاهی نداشته باشد. بنابراین، در صورت آگاهی از عدم وجود رابطه حقوقی واقعی میان امضاکنندگان؛ مانند موردی که امضای شخصی به عنوان صادرکننده برات جعل شده و برات گیر نیز اعلام قبولی کرده باشد، دارنده نمی‏ تواند از براتگیر مطالبه وجه کند؛ زیرا احراز سوء نیت وی مبنی بر «دارا شدن غیر عادلانه» و به زیان برات گیر، روشن است و برات گیر می‏ تواند علیه او طرح ایراد کند

http://dadgaranlawfirm.com

مشاوران آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد، از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند.

در این صورت خریداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می‌کند. برای رفع این مشکل کافی است سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع‌نامه عادی می‌توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم.

در پاسخ به این پرسش باید گفت که اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شود، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی در قالب سند رسمی و اسناد عادی وجود ندارد.

بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نهایت این که خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی، از انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.

به عنوان ضمانت اجرای قوی می‌توان در بیع‌نامه تنظیمی شرط کرد که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است اما خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند.

چنانچه خریدار الزام فروشنده را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع‌شده را ثبت رسمی کند.

برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع‌نامه‌ها قسمتی برای امضای شهود قرار داده شده است که توصیه می‌شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

http://dadgaranlawfirm.com

- جریمه های موضوع ماده 100 قانون شهرداری ها، جزای نقدی و مجازات محسوب نمی شود. 

2 - در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون ماده 100 تشکیل نمی گردد.

3 - تبدیل بنای مسکونی به تجاری مشمول تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری است.

4 - پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده 100 به عهده ذینفع است.

5 - تبصره های ماده 100 قانون شهرداری در محدوده شهرها و حریم آن ها قابل اجرا است.

6 - ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان هایی که کلا یا بعضا به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده اند، تعارض دارد، نباید اجرا شود. 

7 - جریمه ها و تخلفات ساختمانی، مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست.

8 - قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک، اخذ جریمه را منتفی می کند.

9 - شهرداری بدون رای کمیسیون ماده 100 حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد.

10 - تقسیط جریمه های موضوع آرای کمیسیون ماده 100 از اختیارات شهرداری است.

11 - سازمان ها و ادارات دولتی و شهرداری ها نمی توانند از آرای کمیسیون ماده 100 و ...... به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.

12 - سازمان ها و ادارات دولتی حق شکایت از آرا و تصمیمات مراجع غیر قضایی، کمیسیون ها و دیگر ادارات و سازمان ها را در دیوان عدالت اداری ندارند.

13 - صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب، موضوع رای کمیسیون ماده 100 به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.

14 - جریمه های موضوع ماده 100 شهرداری قابل تخفیف نیست. 

15 - تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

16 - استفاده تجاری از ملک مسکونی، تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

17 - اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده 100 بر عهده شهرداری است.

18 - شهرداری می تواند پس از صدور رای بدوی، با مالک توافق کند.

19 - دعوت ذینفع برای حضور در جلسه کمیسیون ماده 100 ضروری نیست.

20 - تشکیل و صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری منوط به تصویب نقشه جامع شهر نیست

http://dadgaranlawfirm.com

طی صحبت هایی که با یک وکیل دادگستری داشتیم، این وکیل دعاوی ملکی بیان می دارد: قانون ثبت، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته ولی نباید تصور نمود که هر ورقه ای که روی آن قید سند مالکیت شده باشد، دلیل مالکیت است؛ بلکه به ورقه ای سند مالکیت می توان گفت که مطابق قانون صادر شده باشد. پس به عبارت ساده تر باید گفت ممکن است هر مالکی دارای سند مالکیت باشد، ولی ممکن نیست هر ورقه به نام سند مالکیت، دلیل مالکیت دارنده آن ورقه باشد. به گفته این وکیل ملک این تفاوت و اختلاف که ظاهرا خیلی جزئی است به نتایج بسیار مهم و زیان آوری منتهی گردیده که قسمت مهمی از قانون مدنی و سایر قوانین را از بین برده است و برای این که به اعتبار قوانین لطمه ای وارد نشود از نظر قضایی و علمی موضوع حایز اهمیت و جا دارد که دراطراف آن بحث کلی به عمل آید تا رفع شبهه شده و موضوع روشن گردد.

اکنون که معلوم شد ممکن است در تشخیص سند مالکیت اشتباهی رخ دهد، از نظر دقیق بودن قضیه بهتر است سند مالکیت تعریف شود و برای تعریف سند مالکیت لازم است به مواد مصرح قانون ثبت، استناد گردد. ماده 21 قانون ثبت می نویسد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود." پس به طوری که ملاحظه می شود، سند مالکیت در این ماده به خوبی تعریف شده و معلوم می شود قانون، سند مالکیت را عبارت از آن قسمت از ثبت دفتر املاک دانسته که در نتیجه اجرای ماده 11 (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده 14 (تحدید حدود آن ملک) و ماده 16 (گذشتن مدت 90 روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد 17 الی 21 قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. و در تایید این نظر در ماده 22 قانون مزبور تصریح گردیده "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." و منظور از ذکر جمله "مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید" در این ماده همان اجرای مواد مذکور است که وقتی اجرا شد و ملک به نام متقاضی ثبت در دفتر املاک گردید؛ آن ثبت، ثبت قانونی است و تعریف ماده 21 و تصریح ماده 22 از این حد تجاوز نمی کند. و چنین ثبتی است که ماده 24 قانون نامبرده مقرر داشته است پس از انقضای مدت اعتراض (اجرای ماده 16)، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خوه جزائی. پس اگر بعد از اجرای مواد مزبور کسی ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت کند، ادعای او اعم از حقوقی و جزایی مردود است؛ نه از این جهت که ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت شده، بلکه به عنوان این که مدت حق اعتراض گذشته و در موعد مقرر مدعی حق اعتراض نکرده است، زیرا با تعریف ماده 24 اگر مدت اعتراض گذشته باشد و مدعی حق اعتراض نکرده باشد ولو این که هنوز ملک به نام او در دفتر املاک هم ثبت نشده باشد دعوای مدعی حق پذیرفته نمی شود و این محرومیت مدعی حق نتیجه مسامحه خود او است زیرا وقتی ملک به نام متقاضی آگهی می شود، قانون کلیه افراد را مطلع از انتشار آن می داند و 90 روز هم حق داده شده که مدعی حق در این مدت اعتراض کند. پس وقتی اعتراض نکرد مانند کسی است که با وجود رویت دادنامه، در مدت اعتراض نکرده یا پژوهش نخواسته باشد. همان طور که نتیجه مسامحه چنین کسی اجرای آن دادنامه درباره اش می باشد، نتیجه مسامحه مدعی حق هم پس از انقضای مدت اعتراض، محرومیت از طرح دعوا مقرر گردیده. با توجه به توضیحات بالا تصور می کنم منظور مقنن را در تعریف سند مالکین روشن نموده باشم ولی چون ممکن است جملات "کسی را که ملک به نام او ثبت شده" و "یا کسی را ملک مزبور به او منتقل گردیده" و "یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد" مندرج در ماده 22 قانون ثبت، ایجاد شبهه نماید؛ این وکیل دادگستری می گوید: لازم می دانم در اطراف جملات مزبور نیز به استناد به مواد قانونی توضیحاتی داده شود:

• کسی را که ملک به نام او ثبت شده، در این قسمت در بالا به قدر کافی توضیح داده شده و احتیاج به بحث زیادتری ندارد.
• یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده، باید کلمه منتقل از نظر قوانین تعریف شود تا مطلب روشن گردد. به طور کلی باید توجه داشت که هیچ ملکی از مالک به دیگری نمی تواند منتقل شود، مگر این که عقدی واقع شود و هیچ عقدی نمی تواند واقع شود، مگر با رعایت مواد قانونی مدنی و اصل 15 متمم قانون اساسی نیز موید این نظر است. پس هرگاه کسی که ملک با رعایت و اجرای مواد مذکور به نامش ثبت گردیده، آن ملک را با انعقاد یکی از عقود به دیگری منتقل نماید؛ این شخص آخر قایم مقام مالک اولی می شود و تبعا کلیه حقوقی را که مالک اولی داشته است دارا می گردد از جمله اعتباری که ثبت ملک درباره اش داشته است. و حقوقی که قایم مقام مالک اولی تحصیل می کند نه از این حیث است که ملک به اتکای انتقال در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده، بلکه نتیجه و اثر انعقاد عقد است.
• یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او منتقل شده باشد، در این مورد نیز حق وراثت گرچه در نتیجه عقد ایجاد نشده ولی قهرا این حق برای وراث ایجاد می شود و در باب ارث در قانون مدنی در این مورد بحث مفصلی شده است و به علاوه در قانون حصر وراثت هم مقرارتی وضع گردیده است که وراث شناخته می شود و هرگاه مالکی که ملک به نامش در دفتر املاک طبق مواد مزبور ثبت شده، فوت نماید حق مالکیت قهراً به ورثه منتقل می شود و رسمیت ثبت ملک هم جزء حقوق منتقله است.

با توضیحاتی که توسط وکیل دعاوی ملکی داده شده این نتیجه حاصل می شود که:

اولا: وقتی مواد 11و14و16 الی 21 اجرا شد و ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت گردید، چنین ثبتی سند مالکیت برای مالک است و هیچ گونه دعوایی هم از حقوقی و جزایی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد به اعتبار ماده 24 و نه به اعتبار مواد 21و 22.

ثانیا: انتقالاتی که یا در نتیجه عقدی از عقود و یا حق وراث واقع می شود، در این جا موضوع قابل بحث است و باید قایل به تفکیک شویم.

اول آن عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با مواد قانونی است؛ در چنین مواردی چون نفس انتقال قانونی و صحیح بوده خود قابل برگشت و اعاده نیست چه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد.

دوم عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با قانون نمی باشد؛ در این جا چون اساسا انتقالی از نظر قانون واقع نشده، نفس انتقال قابل اعاده است و بدیهی است اگر با یک انتقال نامه غیرقانونی ملک به نام انتقال گردیده در دفتر املاک ثبت شده باشد، چنین ثبتی با جمله "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." مندرج در ماده 22 قانون ثبت قابل انطباق نیست و بطلان انتقال موجب بطلان ثبت دفتر هم می باشد و منعی هم در قانون ثبت در چنین مواردی وجود ندارد، بلکه مجوز آن در مواد قانون مدنی و قانون ثبت موجود است. زیرا قانون مدنی در موارد مصرحه در باب عقود و معاملات، معلاملات را وقتی که مطابق قانون انجام نشده باشد باطل دانسته و بدیهی است در مورد ادعای بطلان باید موضوع در دادگاه طرح شود و اگر بنا باشد ثبت دفتر املاک به استناد انتقال فاسد و باطل قابل ابطال نباشد، نتیجه آن خواهد بود که کلیه مواد قانون مدنی که مربوط به معاملات باطل است غیرقابل اجرا شود.

حال این که به گفته این وکیل ملک در قانون ثبت به هیچ وجه این نظر نبوده و نیست. مع هذا در خود قانون ثبت هم تلویحاً اجازه ابطال سند مالکین که به استناد معلامات فاسد و باطل ثبت شده است داده شده. ماده 102 قانون ثبت می نویسد: "هریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد  شد." و حال آن که در ماده 114 تصریح شده: "در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیما به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند." با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله "به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت" در ماده 114 معلوم می شود، موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است، برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده، خسارت وارد نماید پس بنا به توضیحاتی که داده شد، ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوایی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می داند در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود.

 ماده 22 قانون ثبت به این طریق "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..." انشا گردیده. در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلا بحث گردیده فقط آن چه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت... مالک خواهد شناخت." که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است. اغلب به اتکای جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوای راجع به آن ملک رافع دعوا می دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد و بعضی به اعتبار "همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید" قایل به تفلیک شده، اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می دانند و اسناد مالکیت غیر قانونی را رافع دعوا نمی دانند؛ ولی آن چه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی باشد؛ زیرا :

اولا، در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت، دعوی نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش نشده می باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.

ثانیاً: در ماده 22 نوشته شده است "دولت به  رسمیت خواهد شناخت" و نوشته نشده است "دادگاه ها به رسمیت خواهند شناخت" و چون دعاوی همیشه در دادگاه اقامه می شود نه نزد دولت، بنابراین تکلیف و وظیفه ای برای دادگاه ها معین نشده است و دادگاه ها هم با دولت طبق صریح اصل 27 متمم قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تقکیک شده اند. اصل مزبور قوای مملکت را به سه درجه تقسیم کرد. درجه اول مجلسین و مقام سلطنت است به نام قوه مقننه؛ درجه دوم دادگاه ها هستند به نام قوه قضاییه؛ درجه سوم دولت است به نام قوه مجریه و چون دولت از حیث درجه هم تحت الشعاع قوه قضاییه است، نمی توان گفت اختیارات دولت برای درجه بالاتر هم لازم الرعایه است. پس دادگاه هم نمی تواند به استناد ماده مزبور از رسیدگی امتناع نماید.

پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی شود اعم از این که در دفتر ثبت شده یا نشده باشد

http://dadgaranlawfirm.com

مطالبات و دعاوی بانک علیه اشخاص چه ویژگی‌هایی دارد؟

به گفته این وکیل دادگستری اغلب دعاوی بانکی علیه اشخاص به خواسته «مطالبه وجه» طرح می‌شود و مستند آن قراردادی است که خوانده یا خواندگان، سِمت مدیون اصلی یا ضامن را در آن دارند. قرارداد بانکی، به صورت کتبی و مفصل تنظیم می‌شود و اسناد و مدارکی که بانک به حکم مقررات ملزم به نگهداری آنها است، مستندات محکمی برای اثبات ادعای بانک در مقابل بدهکار (متعهد) و ضامن محسوب می‌شود. همچنین ممکن است بانک اموالی را برای تضمین وصول مطالبات خود در وثیقه داشته باشد. در این میان، قرارداد بانکی با توجه به پیشینه و دلایلی که بررسی می‌شود، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. 

وصول مطالبات به استناد قرارداد بانکی چطور صورت می‌گیرد؟

وکیل پایه یک بیان می دارد اینکه قرارداد میان بانک و مشتری اعتباری برابر با سایر قراردادها دارد یا با توجه به وظایف و کارکردهای بانک‌ها، باید مزایای خاصی برای این نوع از قراردادها در نظر گرفت، پس از انقلاب، موضوع بحث جدی بوده است. از این رو، لازم است قبل از هر چیز پیشینه مقررات موجود در مورد این قراردادها بررسی شود.

طبق ماده 1287 قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است».

رسمی بودن سند، از جمله این اثر را در پی دارد که مدلول سند، در صورتی که راجع به دیون و سایر اموال منقول باشد، بدون نیاز به حکم دادگاه و به استناد آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، قابل اجرا باشد. این امتیاز برای اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت‌شده نیز وجود دارد (ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک). البته حق مراجعه به اجرای ثبت، مغایرت و منافاتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاه ندارد و لازم‌الاجرا بودن اسناد رسمی، امتیاز اضافی برای صاحب حق محسوب می‌شود.

پس از انقلاب اسلامی، با ملی شدن بانک‌ها و تعیین مدیر دولتی برای آنها، قانون عملیات بانکی بدون ربا به راحتی می‌توانست از پرداختن به این بحث که قراردادهای بانکی از نظر حقوقی چه ماهیتی دارند، خودداری کند یا با توجه به دولتی شدن بانک‌ها، صریحا این نوع از قراردادها را در زمره اسناد رسمی محسوب دارد.

تعیین ماهیت قراردادهای بانکی با چه مشکلاتی روبه‌رو شد؟

وکیل قراردادها می گوید: متاسفانه اقدام برای تعیین ماهیت قراردادهای بانکی در ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» مشکلات عدیده‌ای را در راه وصول مطالبات بانکی از بدهکاران بانکی ایجاد کرد. در زمان تصویب قانون مذکور (سال 1362) ماده 15 به نحوی تنظیم شده بود که معاملات بخش مسکن، جعاله، مزارعه و مساقات را شامل نمی‌شد و بانک‌ها در این موارد مجبور به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌شدند. نسخه اصلاحی ماده 15 در سال 1365 که به طور مطلق تمامی قراردادهای بانکی را در حکم اسناد لازم‌ الاجرا و تابع آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می‌دانست، با مخالفت شورای نگهبان روبه ‌رو شد و به شرح زیر به تصویب رسید: «کلیه قراردادهایی که در اجرای این قانون مبادله می‌گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشت.

افزودن شرط «عدم اختلاف طرفین در مفاد قرارداد» برای لازم ‌الاجرا بودن قرارداد بانکی، مشکلات بانک‌ها را بیشتر کرد. چون معیاری برای تشخیص مصادیق اختلاف ارائه نشده بود، صرف ادعای اختلاف، مانع اجرای قرارداد از طریق اجرای ثبت می‌شد، زیرا اجرای ثبت صلاحیت رسیدگی به اختلاف در مفاد سند را ندارد. تبصره 1 و 2 الحاقی به ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» در سال 1376 خسارت قابل پرداخت از سوی متخلف از قرارداد اعطای تسهیلات را علاوه بر اصل تسهیلات، شامل سود، خسارت و هزینه‌های ثبتی و اجرایی، دادرسی و حق‌الوکاله می‌داند. همچنین قرارداد بانکی ممکن است ترتیب خاصی برای مطالبه خسارت داشته باشد که در این صورت، خسارت به همان ترتیب قابل مطالبه خواهد بود.

مخالفت شورای نگهبان و بی ‌توجهی به واقعیت‌ها در تدوین ماده 15 و اصلاحات آن، مشکلات عدیده‌ای را برای بانک‌ها ایجاد کرده است، از جمله اینکه مزایای مقرر برای قراردادهای بانکی در متن ماده 15 و اصلاحی 1365 آن یا تبصره‌های الحاقی در سال 1365 و 1376 عطف به ماسبق نمی‌شود و بنابراین، امکان مطالبه بسیاری از مطالبات بانکی را با دشواری روبه‌ رو می‌کند. 

اوصاف قرارداد بانکی چیست؟

به گفته وکیل قرارداد، هم ‌اکنون لازم ‌الاجرا بودن بدون قید و شرط قراردادهای بانکی در ماده 7 «قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارآیی بانک‌ها» تصریح شده است. مطابق این ماده «کلیه قراردادهایی که بین بانک و مشتری در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد می‌گردد در حکم اسناد رسمی بوده و از کلیه مزایای اسناد تجاری از جمله عدم نیاز به تودیع خسارت احتمالی بابت اخذ قرار تامین خواسته برخوردار می‌باشد.»

ماده مذکور، پس از تفریط‌ها و تردیدهای موجود در مورد میزان اعتبار قراردادهای بانکی، راه افراط را در پیش گرفته است. در واقع، قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی، همزمان قرارداد بانکی را در حکم اسناد رسمی و در حکم اسناد تجاری محسوب کرده است و تاسیس جدیدی را به علم حقوق عرضه می‌دارد. مطابق ماده 110 قانون آیین دادرسی مدنی «در دعاوی که مستند آنها چک یا سفته یا برات باشد و همچنین در مورد دعاوی مستند به اسناد رسمی... خوانده نمی‌تواند برای تامین خسارات احتمالی خود تقاضای تامین کند.» این بدان معنا است که تامین خواسته درباره این دسته از اسناد، بدون گرفتن تامین از خواهان صادر می‌شود.

مقایسه قرارداد بانکی با اسناد تجاری در  ماده 7 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی هیچ منطقی ندارد، چرا که قرارداد بانکی هرگز در زمره اوراق بهادار نیست و صرف اینکه اجرای یک قرارداد با تضمین‌ها یا وثایقی همراه باشد، آن را دارای تمامی مزایای اسناد تجاری نمی‌کند.

 این قراردادها چه مزایایی دارند؟

ضمن تطبیق قانون «تسهیل اعطای تسهیلات بانکی» با قانون آیین دادرسی مدنی، می‌توان مزایا و اوصاف قرارداد بانکی را یافت؛ از جمله اینکه قرارداد بانکی در حکم اسناد رسمی بوده و به همین دلیل از طریق اجرای ثبت قابل اجرا است. اجرای قرارداد در این مورد با تشریفاتی انجام می‌گیرد که در آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌ الاجرا مقرر شده است. به طور خلاصه، تقاضانامه صدور اجراییه، از سوی اداره حقوقی یا کارشناس حقوقی بانک به اجرای ثبت محل تنظیم قرارداد تحویل داده می‌شود و بر اساس آن، اجرای ثبت، ظرف مهلت قانونی، اجراییه را صادر می‌کند. پس از ابلاغ اجراییه به متعهد و ضامن یا ضامنین، این اشخاص «باید ظرف مدت 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند» (ماده 20 آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی). در صورت عدم اجرای ارادی اجراییه از سوی متعهد یا ضامن، نوبت به بازداشت اموال و حقوق ایشان و اجرای مفاد قرارداد بانکی از این طریق می‌رسد.

یکی دیگر از مزایای این قراردادها این است که در مورد مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی میان بانک‌ها و مشتریان، قانون نحوه وصول مطالبات بانک‌ها، دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده است علاوه بر اصل طلب، برای وصول خسارت تاخیر تادیه، جریمه عدم انجام تعهد و سایر هزینه‌ها اقدام کند.

آیا تقاضای خواهان، دادگاه را ملزم به صدور قرار تامین خواسته می‌کند؟

پاسخ وکیل قراردادهای بانکی منفی است. صرف تقاضای خواهان، دادگاه را ملزم به صدور قرار تامین خواسته نمی‌کند، زیرا مواردی که در آن دادگاه ملزم به قبول تقاضای تامین خواسته است، در قوانین مشخص شده و مصادیق اصلی آن در ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است. با توجه به اینکه قرارداد بانکی سند رسمی نیست، بنابراین مصداق بند الف ماده 108 قانون مذکور نمی‌شود. همچنین چون قرارداد بانکی از جمله اوراق تجاری (برات، سفته و چک) نیست و واخواست در مورد آن معنی ندارد، لذا بند ج ماده 108 نیز در مورد آن صدق نمی‌کند. بنابراین، فقط در صورت احراز در معرض تضییع یا تفریط بودن خواسته از سوی خواهان است که دادگاه مکلف به قبول درخواست تامین می‌شود. به نظر می‌رسد تدوین‌ کنندگان ماده 7 «قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی» در نظر داشته‌اند که صرف استناد به قرارداد بانکی از سوی خواهان (که اغلب بانک است) برای الزام دادگاه به صدور قرار تامین خواسته کافی باشد، اما این مقصود به خوبی بیان نشده است. با توجه به آنچه گفته شد، این خلاء قانونی از مقایسه نادرست و غیرضروری قرارداد بانکی با اسناد تجاری ناشی می‌شود.

چرا قرارداد بانکی، قرارداد رسمی محسوب نمی‌شود؟

به گفته وکیل قرارداد بانکی این موضوع را متن صریح ماده 7 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی تایید می‌کند. در واقع، هرچند به نظر می‌رسد قراردادهای تنظیم ‌شده در بانک‌های دولتی هر 3 شرط سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی (تنظیم از سوی مأمور صالح، مطابق با قانون و در حدود صلاحیت) را دارا هستند، اما ماده 15 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» و ماده 7 قانون فوق‌الذکر، در مقام بیان، این قراردادها را سند رسمی محسوب نکرده‌اند. در شرایط فعلی، دو دلیل مهم برای رسمی نبودن قراردادهای بانکی وجود دارد. دلیل نخست این است که بر فرض دولتی بودن بانک، با توجه به اینکه قرارداد بانکی از سوی کارمند بانک تنظیم می‌شود و بانک به عنوان تاجر، یکی از طرفین این قرارداد است، به نظر می‌رسد که یکی از لوازم رسمیت سند یعنی «بی‌طرف بودن تنظیم ‌کننده» وجود ندارد، چرا که کارمند بانک، برخلاف مامور اداره ثبت یا سردفتر اسناد رسمی، شخص ثالث نیست و بنابراین، رسمی بودن قراردادهای بانکی، با توجه به امتیازاتی که این کار برای بانک در پی دارد، ممکن است منجر به ضایع شدن حقوق بدهکار (مشتری) شود.

دلیل دوم هم این است که با توجه به فعالیت بانک‌های خصوصی از سال 1379 و خصوصی ‌سازی بانک‌ها از سال 1386 کارکنان بانک‌های خصوصی و خصوصی ‌شده «مامور رسمی دولت» نیستند و بنابراین، قراردادهایی که میان این بانک‌ها و مشتریان آنها منعقد می‌شود، به طور قطع رسمی نیست. فرض رسمی بودن قرارداد بانک دولتی با وجود رسمی نبودن قرارداد بانک خصوصی، با ماهیت تجاری فعالیت بانک‌ها که مستلزم آزادی رقابت و نبود تبعیض میان شرکت‌های دولتی و غیردولتی است، مطابقت ندارد.

http://dadgaranlawfirm.com