- تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار بدهد.

- معاملات غیر منقول به هیچ وجه تجارتی محسوب نمی‌شود.

- کلیه معاملات تجار تجارتی محسوب است مگر این که ثابت شود معامله مربوط به امور تجارتی نیست.


معاملات تجارتی از قرار ذیل است:

1- خرید یا تحصیل هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره اعم از این که تصرفاتی در آن شده یا نشده باشد.

2- تصدی به حمل و نقل از راه خشکی یا آب یا هوا به هر نحوی که باشد.

3- هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری (کمیسیون) و یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیدا کردن خدمه یا تهیه و رساندن ملزومات و غیره.

4- تاسیس و به کار انداختن هر قسم کارخانه مشروط بر این که برای رفع حوایج شخصی نباشد.

5- تصدی به عملیات حراجی.

6- تصدی به هر قسم نمایشگاه‌های عمومی.

7- هر قسم عملیات صرافی و بانکی.

8- معاملات برواتی اعم از این که بین تاجر یا غیر تاجر باشد.

9- عملیات بیمه بحری و غیر بحری.

10- کشتی‌سازی و خرید و فروش کشتی و کشتیرانی داخلی یا خارجی و معاملات راجعه به آن.


معاملات ذیل به اعتبار تاجر بودن متعاملین یا یکی از آنها تجارتی محسوب می‌شود:

1- کلیه معاملات بین تجار و کسبه و صرافان و بانک.

2- کلیه معاملاتی که تاجر یا غیر تاجر برای حوایج تجارتی خود می‌نماید.

3- کلیه معاملاتی که اجزاء یا خدمه یا شاگرد تاجر برای امور تجارتی ارباب خود می‌نماید.

4- کلیه معاملات شرکت‌های تجارتی

http://dadgaranlawfirm.com

آیا می دانستید پس از آن که مالی را طی یک قرارداد رسمی و به صورت رایگان به شخص دیگری واگذار نمودید، می توانید مجددا آن را به مالکیت خود بازگردانید؟

مطابق قانون مدنی وقتی یک نفر مالی را مجانا به دیگری تملیک می کند، اصطلاحا گفته می شود که مال مذکور "هبه" گردیده است.

لازم است بدانیم هبه هرچند به صورت رسمی و قراردادی هم که انجام شود قابل رجوع است. بنابراین چنانچه مالی را هبه نموده باشید، هرگاه که بخواهید می توانید مجددا مال را به تملیک خود در آورید. البته مشروط به این که مال مذکور را به والدین و یا اولاد خود هبه ننموده باشید، در برابر هبه مال یا کاری برای شما انجام نشده باشد، و آخر این که مالی که هبه کرده اید، به فرد دیگری منتقل نشده باشد.

"هبه" در لغت به معنای بخشش است و هبه کننده را "واهب" و هبه گیرنده را "متهب" می نامند.

"رجوع" در هبه ماهیت "فسخ" دارد و آثار فسخ عقد بر آن مترتب می شود.

و آخرین نکته این که هبه در زمره عقود تشریفاتی بوده و "قبول و قبض" در آن شرط صحت عقد محسوب می گردد.

http://dadgaranlawfirm.com

یکی از اصول حاکم بر اسناد تجاری، اصل غیر قابل استناد بودن ایرادات در مقابل سند تجاری می ­باشد طبق این اصل، اسناد تجاری به خودی خود معرف طلب صاحب آن می‏ باشند و روابط حقوقی که ممکن است بین امضاکنندگان و ظهرنویسان موجود باشد و ادعاهایی که هر یک از آن ها بر دیگری درباره معامله ه‏ایی که به صدور سند تجاری منجر شده است، در حقوق صاحب سند تجاری، تاثیری ندارد و سند تجاری گردش کرده و از طرف دارنده اصلی به دیگری منتقل شده و یک سند مستقل از رابطه حقوقی اصلی است.

بر اصل مزبور، استثنائاتی وارد است که عبارتند از:

الف) شرایط شکلی سند:
اگر سند شرایط تعیین‏ شده از سوی قانون را دارا نباشد، هر کسی می‏ تواند ایراد بگیرد و بگوید این نوشته برات یا چک نیست؛ بنابراین اسناد تجاری باید­ واجد شرایط شکلی و صوری مقرر در قانون تجارت باشد.
شرایطی که به شکل و ظاهر سند مربوط می‏ شود و عدم رعایت این شرایط، سند را از تجاری بودن و امتیازات خاص آن، از جمله مسوولیت تضامنی امضاکنندگان، اصل استقلال امضاها و عدم توجه به ایرادات خارج می‏ سازد؛ مثلا چنانچه در برات نام محال‏ علیه (برات گیر) ذکر نشده باشد، با توجه به مواد 223 و 226 قانون تجارت، مقررات مربوط به بروات تجاری در مورد آن جاری نخواهد شد؛ در این صورت، هر امضاکننده‏ ای می‏ تواند در مقابل دارنده با حسن نیت یا حتی بدون حسن نیت ایراد کند یا اگر در انتقال سند، مقررات ظهرنویسی رعایت نگردد، مسوولیتی متوجه ظهرنویس نخواهد بود؛ زیرا استفاده از تضمینات قانونی و امتیازات مربوط از سوی ذی‏نفع، موکول به تنظیم و انتقال صحیح این اسناد است.

ب) جعل:
در صورتی که امضای مندرج در سند تجاری جعل شده باشد، امضاکننده سند تجاری، می‏ تواند ادعا کند که امضای منتسب به او جعل شده و او این سند را امضا نکرده است و از پرداخت وجه سند خودداری کند. 

ج) حجر و عدم اهلیت امضاء کننده اسناد تجاری

د) تهاتر دین ناشی از سند:
چهارمین ایراد، ایراد به تهاتر دین ناشی از سند است. عقل سلیم حکم می‏ کند که در روابط شخصی میان بدهکار برات و دارنده آن، اصل عدم توجه ایرادات کنار گذاشته شود.

ه) سوء نیت دارنده سند تجاری:
اصل عدم توجه به ایرادات و سایر حمایت های قانونی، زمانی اعمال می ‏شود که دارنده سند، دارای حسن نیت باشد. دارنده‏ ای دارای حسن نیت است که حین انتقال سند، به او از چگونگی روابط شخصی میان متعهدین آن که به اعتبار سند و مالکیت آن لطمه وارد می ‏سازد، آگاهی نداشته باشد. بنابراین، در صورت آگاهی از عدم وجود رابطه حقوقی واقعی میان امضاکنندگان؛ مانند موردی که امضای شخصی به عنوان صادرکننده برات جعل شده و برات گیر نیز اعلام قبولی کرده باشد، دارنده نمی‏ تواند از براتگیر مطالبه وجه کند؛ زیرا احراز سوء نیت وی مبنی بر «دارا شدن غیر عادلانه» و به زیان برات گیر، روشن است و برات گیر می‏ تواند علیه او طرح ایراد کند

http://dadgaranlawfirm.com

- جریمه های موضوع ماده 100 قانون شهرداری ها، جزای نقدی و مجازات محسوب نمی شود. 

2 - در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون ماده 100 تشکیل نمی گردد.

3 - تبدیل بنای مسکونی به تجاری مشمول تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری است.

4 - پرداخت جریمه موضوع رای کمیسیون ماده 100 به عهده ذینفع است.

5 - تبصره های ماده 100 قانون شهرداری در محدوده شهرها و حریم آن ها قابل اجرا است.

6 - ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن در حدودی که با ماده واحده قانون تعیین تکلیف عرصه و اعیان و اراضی و ساختمان هایی که کلا یا بعضا به طور غیر قانونی تصرف و احداث شده اند، تعارض دارد، نباید اجرا شود. 

7 - جریمه ها و تخلفات ساختمانی، مشمول تخفیف و تعلیق مجازات نیست.

8 - قلع آثار تخلف ساختمانی از سوی مالک، اخذ جریمه را منتفی می کند.

9 - شهرداری بدون رای کمیسیون ماده 100 حق تخریب بنای احداثی را ندارد و برای ورود به ملک محصور باید مجوز قضایی داشته باشد.

10 - تقسیط جریمه های موضوع آرای کمیسیون ماده 100 از اختیارات شهرداری است.

11 - سازمان ها و ادارات دولتی و شهرداری ها نمی توانند از آرای کمیسیون ماده 100 و ...... به دیوان عدالت اداری شکایت کنند.

12 - سازمان ها و ادارات دولتی حق شکایت از آرا و تصمیمات مراجع غیر قضایی، کمیسیون ها و دیگر ادارات و سازمان ها را در دیوان عدالت اداری ندارند.

13 - صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از تخریب، موضوع رای کمیسیون ماده 100 به معنای اجازه ادامه تخلف ساختمانی نیست.

14 - جریمه های موضوع ماده 100 شهرداری قابل تخفیف نیست. 

15 - تغییر کاربری انباری یا پارکینگ به تجاری مشمول تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

16 - استفاده تجاری از ملک مسکونی، تخلف ساختمانی و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 است.

17 - اجرای احکام صادره از کمیسیون ماده 100 بر عهده شهرداری است.

18 - شهرداری می تواند پس از صدور رای بدوی، با مالک توافق کند.

19 - دعوت ذینفع برای حضور در جلسه کمیسیون ماده 100 ضروری نیست.

20 - تشکیل و صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری منوط به تصویب نقشه جامع شهر نیست

http://dadgaranlawfirm.com

طی صحبت هایی که با یک وکیل دادگستری داشتیم، این وکیل دعاوی ملکی بیان می دارد: قانون ثبت، سند مالکیت را دلیل مالکیت دانسته ولی نباید تصور نمود که هر ورقه ای که روی آن قید سند مالکیت شده باشد، دلیل مالکیت است؛ بلکه به ورقه ای سند مالکیت می توان گفت که مطابق قانون صادر شده باشد. پس به عبارت ساده تر باید گفت ممکن است هر مالکی دارای سند مالکیت باشد، ولی ممکن نیست هر ورقه به نام سند مالکیت، دلیل مالکیت دارنده آن ورقه باشد. به گفته این وکیل ملک این تفاوت و اختلاف که ظاهرا خیلی جزئی است به نتایج بسیار مهم و زیان آوری منتهی گردیده که قسمت مهمی از قانون مدنی و سایر قوانین را از بین برده است و برای این که به اعتبار قوانین لطمه ای وارد نشود از نظر قضایی و علمی موضوع حایز اهمیت و جا دارد که دراطراف آن بحث کلی به عمل آید تا رفع شبهه شده و موضوع روشن گردد.

اکنون که معلوم شد ممکن است در تشخیص سند مالکیت اشتباهی رخ دهد، از نظر دقیق بودن قضیه بهتر است سند مالکیت تعریف شود و برای تعریف سند مالکیت لازم است به مواد مصرح قانون ثبت، استناد گردد. ماده 21 قانون ثبت می نویسد: "پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود." پس به طوری که ملاحظه می شود، سند مالکیت در این ماده به خوبی تعریف شده و معلوم می شود قانون، سند مالکیت را عبارت از آن قسمت از ثبت دفتر املاک دانسته که در نتیجه اجرای ماده 11 (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده 14 (تحدید حدود آن ملک) و ماده 16 (گذشتن مدت 90 روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد 17 الی 21 قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. و در تایید این نظر در ماده 22 قانون مزبور تصریح گردیده "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." و منظور از ذکر جمله "مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید" در این ماده همان اجرای مواد مذکور است که وقتی اجرا شد و ملک به نام متقاضی ثبت در دفتر املاک گردید؛ آن ثبت، ثبت قانونی است و تعریف ماده 21 و تصریح ماده 22 از این حد تجاوز نمی کند. و چنین ثبتی است که ماده 24 قانون نامبرده مقرر داشته است پس از انقضای مدت اعتراض (اجرای ماده 16)، دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خوه جزائی. پس اگر بعد از اجرای مواد مزبور کسی ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت کند، ادعای او اعم از حقوقی و جزایی مردود است؛ نه از این جهت که ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت شده، بلکه به عنوان این که مدت حق اعتراض گذشته و در موعد مقرر مدعی حق اعتراض نکرده است، زیرا با تعریف ماده 24 اگر مدت اعتراض گذشته باشد و مدعی حق اعتراض نکرده باشد ولو این که هنوز ملک به نام او در دفتر املاک هم ثبت نشده باشد دعوای مدعی حق پذیرفته نمی شود و این محرومیت مدعی حق نتیجه مسامحه خود او است زیرا وقتی ملک به نام متقاضی آگهی می شود، قانون کلیه افراد را مطلع از انتشار آن می داند و 90 روز هم حق داده شده که مدعی حق در این مدت اعتراض کند. پس وقتی اعتراض نکرد مانند کسی است که با وجود رویت دادنامه، در مدت اعتراض نکرده یا پژوهش نخواسته باشد. همان طور که نتیجه مسامحه چنین کسی اجرای آن دادنامه درباره اش می باشد، نتیجه مسامحه مدعی حق هم پس از انقضای مدت اعتراض، محرومیت از طرح دعوا مقرر گردیده. با توجه به توضیحات بالا تصور می کنم منظور مقنن را در تعریف سند مالکین روشن نموده باشم ولی چون ممکن است جملات "کسی را که ملک به نام او ثبت شده" و "یا کسی را ملک مزبور به او منتقل گردیده" و "یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد" مندرج در ماده 22 قانون ثبت، ایجاد شبهه نماید؛ این وکیل دادگستری می گوید: لازم می دانم در اطراف جملات مزبور نیز به استناد به مواد قانونی توضیحاتی داده شود:

• کسی را که ملک به نام او ثبت شده، در این قسمت در بالا به قدر کافی توضیح داده شده و احتیاج به بحث زیادتری ندارد.
• یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده، باید کلمه منتقل از نظر قوانین تعریف شود تا مطلب روشن گردد. به طور کلی باید توجه داشت که هیچ ملکی از مالک به دیگری نمی تواند منتقل شود، مگر این که عقدی واقع شود و هیچ عقدی نمی تواند واقع شود، مگر با رعایت مواد قانونی مدنی و اصل 15 متمم قانون اساسی نیز موید این نظر است. پس هرگاه کسی که ملک با رعایت و اجرای مواد مذکور به نامش ثبت گردیده، آن ملک را با انعقاد یکی از عقود به دیگری منتقل نماید؛ این شخص آخر قایم مقام مالک اولی می شود و تبعا کلیه حقوقی را که مالک اولی داشته است دارا می گردد از جمله اعتباری که ثبت ملک درباره اش داشته است. و حقوقی که قایم مقام مالک اولی تحصیل می کند نه از این حیث است که ملک به اتکای انتقال در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده، بلکه نتیجه و اثر انعقاد عقد است.
• یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او منتقل شده باشد، در این مورد نیز حق وراثت گرچه در نتیجه عقد ایجاد نشده ولی قهرا این حق برای وراث ایجاد می شود و در باب ارث در قانون مدنی در این مورد بحث مفصلی شده است و به علاوه در قانون حصر وراثت هم مقرارتی وضع گردیده است که وراث شناخته می شود و هرگاه مالکی که ملک به نامش در دفتر املاک طبق مواد مزبور ثبت شده، فوت نماید حق مالکیت قهراً به ورثه منتقل می شود و رسمیت ثبت ملک هم جزء حقوق منتقله است.

با توضیحاتی که توسط وکیل دعاوی ملکی داده شده این نتیجه حاصل می شود که:

اولا: وقتی مواد 11و14و16 الی 21 اجرا شد و ملک به نام متقاضی در دفتر املاک ثبت گردید، چنین ثبتی سند مالکیت برای مالک است و هیچ گونه دعوایی هم از حقوقی و جزایی نسبت به آن پذیرفته نخواهد شد به اعتبار ماده 24 و نه به اعتبار مواد 21و 22.

ثانیا: انتقالاتی که یا در نتیجه عقدی از عقود و یا حق وراث واقع می شود، در این جا موضوع قابل بحث است و باید قایل به تفکیک شویم.

اول آن عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با مواد قانونی است؛ در چنین مواردی چون نفس انتقال قانونی و صحیح بوده خود قابل برگشت و اعاده نیست چه معامله در دفتر املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد.

دوم عقود و یا وراثتی که قابل انطباق با قانون نمی باشد؛ در این جا چون اساسا انتقالی از نظر قانون واقع نشده، نفس انتقال قابل اعاده است و بدیهی است اگر با یک انتقال نامه غیرقانونی ملک به نام انتقال گردیده در دفتر املاک ثبت شده باشد، چنین ثبتی با جمله "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید..." مندرج در ماده 22 قانون ثبت قابل انطباق نیست و بطلان انتقال موجب بطلان ثبت دفتر هم می باشد و منعی هم در قانون ثبت در چنین مواردی وجود ندارد، بلکه مجوز آن در مواد قانون مدنی و قانون ثبت موجود است. زیرا قانون مدنی در موارد مصرحه در باب عقود و معاملات، معلاملات را وقتی که مطابق قانون انجام نشده باشد باطل دانسته و بدیهی است در مورد ادعای بطلان باید موضوع در دادگاه طرح شود و اگر بنا باشد ثبت دفتر املاک به استناد انتقال فاسد و باطل قابل ابطال نباشد، نتیجه آن خواهد بود که کلیه مواد قانون مدنی که مربوط به معاملات باطل است غیرقابل اجرا شود.

حال این که به گفته این وکیل ملک در قانون ثبت به هیچ وجه این نظر نبوده و نیست. مع هذا در خود قانون ثبت هم تلویحاً اجازه ابطال سند مالکین که به استناد معلامات فاسد و باطل ثبت شده است داده شده. ماده 102 قانون ثبت می نویسد: "هریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله، سندی را عمدا ثبت نماید به مجازات اداری فوق محکوم خواهد  شد." و حال آن که در ماده 114 تصریح شده: "در مورد مواد 105 الی 110 مجرم علاوه بر مجازات مقرر برای کلاهبرداری تا موقعی که به وسیله تصدیق حق مدعی خصوصی در اداره ثبت املاک یا به وسایل دیگر خساراتی را که مستقیما به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت به طرف وارد آورده جبران ننماید در توقیف خواهد ماند." با مقایسه دو ماده مزبور و ذکر جمله "به واسطه تقاضای ثبت و صدور سند مالکیت" در ماده 114 معلوم می شود، موارد مندرج در مواد 105 الی 110 را که مربوط به تقاضای ثبت و اجرای مواد 11 و 14 و16 الی 20 قانون ثبت است و به استناد ماده 24 قانون مزبور قابل طرح دعوی ثبت در ماده 114 مقرر شده که مرتکب باید خسارت مدعی خصوصی را جبران نماید ولی اعمال مذکور در ماده 102 چون موجب بطلان سند و بالنتیجه سبب بطلان سند و ثبت دفتر املاک است و با ارتکاب یکی از اعمال مزبور مالکیت مالک اصلی قابل اعاده است، برای مرتکب فقط کیفر اداری مقرر شده زیرا صدور سند مالکیت هم نمی تواند حق مالک اصلی را تضییع نموده، خسارت وارد نماید پس بنا به توضیحاتی که داده شد، ابراز سند مالکیتی که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت به نام آن متقاضی که نبایستی آگهی ثبت منتشر شده طبق ماده 24 قانون ثبت رافع هر گونه دعوایی اعم از حقوقی و کیفری است و به منظور نقل و انتقالات قانونی به اعتبار قانونی بودن در حکم سند مالکیت است نه خود سند مالکیت. حال که سند مالکیت به خوبی تعریف گردید لازم می داند در اطراف ماده 22 قانون ثبت که مورد تفسیر و تعبیرات مختلفه قرار گرفته نیز توضیحاتی داده شود.

 ماده 22 قانون ثبت به این طریق "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت..." انشا گردیده. در اطراف قسمت مهم عبارت این ماده قبلا بحث گردیده فقط آن چه باقی مانده و در اطراف آن بحث نشده عبارت است از: "همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت... مالک خواهد شناخت." که این جمله نیز خود تولید اشکالات زیادی نموده است. اغلب به اتکای جمله مزبور ابراز هر نوع سند مالکیتی را در دعوای راجع به آن ملک رافع دعوا می دانند ولو دعوی مربوط به بطلان سند انتقال باشد و بعضی به اعتبار "همین که ملک مطابق قانون به ثبت رسید" قایل به تفلیک شده، اسناد مالکیت قانونی را رافع دعوا می دانند و اسناد مالکیت غیر قانونی را رافع دعوا نمی دانند؛ ولی آن چه از عبارت ماده 22 مفهوم است هیچ یک از این دو نظر درست نمی باشد؛ زیرا :

اولا، در این ماده ذکری نشده است که با ابراز سند مالکیت، دعوی نسبت به آن ملک رد شود و پذیرفته نگردیده و در مواد دیگر هم غیر از ماده 24 تصریح دیگری در قانون ثبت نیست که ماده 24 شامل املاکی هم که سند مالکیتش نشده می باشد و انحصار به صدور سند مالکیت ندارد.

ثانیاً: در ماده 22 نوشته شده است "دولت به  رسمیت خواهد شناخت" و نوشته نشده است "دادگاه ها به رسمیت خواهند شناخت" و چون دعاوی همیشه در دادگاه اقامه می شود نه نزد دولت، بنابراین تکلیف و وظیفه ای برای دادگاه ها معین نشده است و دادگاه ها هم با دولت طبق صریح اصل 27 متمم قانون اساسی از حیث درجه و وظایف تقکیک شده اند. اصل مزبور قوای مملکت را به سه درجه تقسیم کرد. درجه اول مجلسین و مقام سلطنت است به نام قوه مقننه؛ درجه دوم دادگاه ها هستند به نام قوه قضاییه؛ درجه سوم دولت است به نام قوه مجریه و چون دولت از حیث درجه هم تحت الشعاع قوه قضاییه است، نمی توان گفت اختیارات دولت برای درجه بالاتر هم لازم الرعایه است. پس دادگاه هم نمی تواند به استناد ماده مزبور از رسیدگی امتناع نماید.

پس سند مالکیت به هیچ وجه رافع دعوا نیست و بلکه طبق ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض، دعوی دیگر نسبت به آن ملک پذیرفته نمی شود اعم از این که در دفتر ثبت شده یا نشده باشد

http://dadgaranlawfirm.com